2024. 8. 5. 22:23ㆍ카테고리 없음
오피스텔을 소유하고 있지만 다른 이에게 임대를 놓지 않아서 공실이거나 본인이 직접 거주하고 있다면 매달 관리비를 낼 텐데 관리비의 부가가치세를 환급받을 수 있는 방법이 있다. 참고로 오피스텔 소유자라면 기본적으로 아래 2개의 세무신고를 매년 해야 한다. (굉장히 귀찮은 작업이다. 따라서 오피스텔은 왠만하면 분양 안 받거나 매매도 하지 않는 게 정신적으로 이롭다는 것이다.)
1. 매년 5월 소득세 신고
2. 매년 1월과 7월 부가가치세 신고
게다가 만약 오피스텔을 업무용으로 구입해서 건물분 취득세를 환급받았다면 매입 후 10년간은 매도를 하지 않아야 환급받은 취득세를 토해내는 불이익을 당하지 않는다. 또한 또라이 같은 임차인이 들어올 경우 만약 전입신고라도 해버리면 이 때에도 자칫하면 2주택자가 돼버려 양도세 중과대상이 되는 것은 물론 그동안 환급받은 취득세를 모조리 토해내야 하므로 오피스텔 주인은 여러가지 리스크를 안고 산다고 해도 과언이 아니다. (현재 막무가내인 세법 개정 없이는 오피스텔 가격이 절대 오르지 못할 주된 원인이기도 하다.)
게다가 오피스텔을 거주용이 아닌 업무용으로 세를 줄 경우 임차인은 최대 10년간 거주 권리를 보장받게 되므로 (집주인은 그동안 임대료를 매년 5%씩만 올려달라고 요청할 수 있을 뿐이다. 이마저도 임차인이 거부한다면 물가가 그만큼 상승했다거나 하는 객관적인 증명 없이는 법적으로 임대료를 올릴 방법이 없다. 한마디로 주택임대차보호법(주임법)은 여러가지 면에서 골때리는 법이라 할 수 있는데 이런 막무가내 임차인을 만날 경우 임대인은 임대료를 올려 받기 위해 결국 비싼 돈 들여가며 법정까지 가는 수밖에 없다. 즉, 매년 마다 임차료를 5% 올려받기 위해서는 결국 배보다 배꼽이 더 큰 비싼 변호사 선임료까지 부담하며 소송까지 가야 한다는 얘기니 과연 임차료가 엄청나게 비싼 일부 지역을 제외하고는 어느 집주인이 이러한 임차인의 막무가내 짓거리에 소송까지 하며 대응하겠는가? 이러니 요즘 세상은 과연 임차인의 천국이라 해도 과언이 아닌 것이다.
아무튼 다음에서 얘기하고자 하는 바는 오피스텔에 혹 세를 준 임차인이 없거나 주인이 직접 거주해 임대수익이 없는 경우 매달 내는 관리비 중 일부(10%)의 부가가치세(VAT)를 환급받는 법에 대해 간단히 소개한다. (오피스텔 주인이 되면 매년 필히 잊지 말고 해야 하는 작업으로서 푼돈이라도 아끼고 싶으면 이렇게 해야 한다. 이 작업을 흔히들 오피스텔 '공실'신고 라고 한다.)
*오피스텔 공실 신고 하는 법(관리비 부가가치세 돌려받는 법)
-부가가치세 신고 기간(부가가치세를 신고할 수 있는 화면은 1월 1일과 7월 1일, 두번 열리지만 관리실에서 6월분 관리비를 발행한 전자세금계산서 내역은 7월 중순이 좀 지나야 보내주는 경우가 대부분이므로 7월분 관리비까지 모두 포함해서 정산을 하고 싶다면 7월 중순 이후에 신고해야 한다. 7월을 지나서 8월 초가 되면 아직도 부가가치세를 신고하지 않았다며 기한후 신고를 하라는 문자 메시지 독촉장이 카톡을 통해 국세청으로부터 날라오기도 하지만 공실일 경우 기한후 신고를 했다하여 가산세를 무는 것은 아니므로 8월 초가 지나서 기한후 신고를 해도 별 상관없다.
-인터넷으로 신고하는 방법은 홈택스로 들어가서 '세금신고 → 부가가치세'메뉴로 들어가서 부가가치세 신고를 진행하면서 매입처별 세금계산서 합계표 입력화면에서 숫자를 직접 입력하는 게 아니라 '작성하기 → 전자세금계산서 조회하기'를 클릭하면 1월~6월까지 납부한 관리비 내역을 자동으로 불러와 준다. 그후 확인 버튼을 누르면 자동으로 내역이 입력이 되므로 제대로 입력이 됐는지 확인후 저장버튼(혹은 '다음으로 가기'버튼만 눌러주면 됨) *예시사진은 아래와 같다.
오피스텔 관리비 부가세만 해도 소형 평수의 경우 반기에 최소 5~6만원 이상은 하므로 반드시 잊지 말고 매년 2번씩 신고하고 환급되는 돈으로는 맛있는 거 사먹자.
핸드폰으로 한다면 손택스(홈택스의 모바일버전)로 들어가서 역시 동일한 순서대로 진행하면 됨. (*아래는 예시화면)
입력을 끝까지 다 완료했다면 환급받을 은행 계좌를 입력해주고 '신고서 입력완료'버튼을 누르면 끝남. (근데 솔직히 진짜 개 귀찮은 작업임. 아니 도대체 버튼만 누르면 되는 작업을 도대체 왜 시키는 지 모르겠음. 국세청 이 잡것들은 지들이 알아서 자동으로 세금 매기고 세금 떼가면 될 것이지 왜 일일이 국민들로 하여금 로그인 해서 버튼 누르는 노가다와 시간낭비를 강제하는지 모르겠다. 하여간 국세청에서 일하는 공무원들은 한마디로 son of dog 들이다.
손택스로 신고할 경우 맨 마지막 신고서 제출 화면까지 왔다면 이렇게 반기 동안의 관리비 납입 내역과 환급받을 세액(위에서는 63292원. 나중에 입력한 은행계좌로 입금됨)이 표시된다.