상권이 망하는 이유-지나치게 낮은 재산세(보유세)

한국에서 지속적으로 잘되는 상권은 명동이나 강남 주요역 주변 등을 제외하면 많지 않다. 왜 한국 상권은 오래 지속되거나 흥하지 못하고 소멸할까? 너무 당연한 소리지만 임대료가 너무 높기 때문이다. 근데 왜 임대인들은 임대료를 낮추지 않고 버틸까? 일단 한국에서 상가 주인들은 상당한 부유층들이 대부분이라 월세 몇 개월 못 받아도 전혀 지장이 없다. 오히려 호구같은 인간이 뭣모르고 들어와서 장사하다 비싼 임대료탓에 1년도 못 버티고 폐업하고 나가는 게 더 이득이다. 게다가 재산세가 크게 낮으니 그냥 공실 상태로 방치해도 아무 문제가 없다. 또한 기득권층인 가게 주인 입장에서도 자신이 임대해준 가게가 너무 잘 되는 것보다는 적당히 임대료만 맞출 정도로 영업해 영원히 자신의 잠재 경쟁자는 되지 못하는 농노층으로..

2023.10.01

상가중개실무-계약서 작성(2)

영업신고증 승계안될 경우 무효로 한다는 특약 명시(예: 위반건축물에서 양수인입장에서는 승계필요하므로 명확히 해둬야 함) 인터넷/포스 승계 안 하고 해약시 해약금(위약금) 분담주체도 기록 대리인과 계약체결시 가급적 본인과 통화하는 게 좋음(법적 필수 아님) *위반건축물 여부는 항공사진으로 판별하므로 위반건축물 등재 안 된 경우도 많은데 보통은 주변에서 민원이 들어와서 파악이 되는 경우가 많음. 위반건물(예:주차장을 개조하여 영업장으로 쓰는 경우)이라도 실제 대집행하는 경우는 거의 없음(이행강제금이 구청입장에서는 이득이라서) *상가중개보수는 0.9%이내에서 양타이며 권리금은 규정 없으나 통상10%('컨설팅비용' 명목으로 세무처리) *서명(자기손으로 이름쓰기)은 기명(이름을 종이에 출력하는 것)이 아니며, 날..

2022.06.02

권리(시설) 양수양도 계약

*작성시기: 임대차계약서 작성일 혹은 그 이전 *필요서류 -기존임대차계약서 -영업신고/등록/허가증 -사업자등록증(기존점주(양도인)의 지위 확인) -당사자신분증 -당사자 도장(서명 가능) -계약금 이체 준비(1일1회 이체한도 확인) *협의할 사항 -양도/양수할 시설/집기/비품 내역 및 상태, 잔금(입주)일, 영업신고 승계여부, 임대차계약내용확정, 렌탈(인터넷,포스 등)승계여부, 위반(가설)부분 유/무 및 승계여부, 각종 원인자부담금 분담 여부 *건물앞 데크가 불법건축물인 경우도 꽤 있음 *미리 양도인 통해 임대인(건물주)에 확인하는 게 좋은 사항들 -현 임차료 유지할지 인상할지 여부 -업종변경 동반시 동의여부(음식점 등 싫어할수 있음) -상인회 혹은 관리규약에서 정한 업종 갯수 추가하지 않는지 *건물 위치..

2022.06.02

상임법

상임법 적용 대상이 아니라도 대항력/계약갱신청구권(최장10년)/3기의차임연체시해제/권리금보호 규정은 환산보증금 규모에 상관없이 영리사업자라면 모두 적용됨. 상임법 적용 대상이 아니면 민법 임대차 규정 적용 상임법 적용대상 아닌 경우: 일정금액 이상의 상가임대차(지역마다 기준 액수 다름. 서울: 환산보증금9억), (비영리사업자) 어린이집, 교회, 동창회, 자선단체 묵시적 갱신시 갱신된 계약기간은 1년으로 본다.(임차인이 묵시적갱신 원치 않으면 1~6개월전 통보해야 함)/최장 10년 묵시적 갱신은 임대인에 불리하므로(묵시적갱신시 임차인은 나가기 3개월에만 통보하고 나가면 됨. 또한 이 경우 새로운 임차인 구하는데 드는 중개수수료를 임대인이 부담하게 됨. 묵시적 갱신이 아니라면 현 임차인이 다음 임차인을 구하..

2022.06.02

상가중개실무-계약전 체크리스트

I.필수체크사항 1. 행정처분이력 확인 2. 위반건축물 여부 확인 3. 기존 영업신고증 및 사업자등록 폐업되었는지 유무 4. 정화조 용량 5. 하수도원인자 부담금 I-1 일반음식점 체크사항 1. 행정처분이력확인 * 대물처분(승계O) -영업정지 or 영업점폐쇄 -승계 중개시 양수인에게 행정처분 승계되므로 확인설명후 (그래도 계약 원할 경우)특약사항으로 책임여부를 반드시 기재 -영업정지는 1년 이전의 행정처분은 승계되지 않으며(제척기간), 영업장폐쇄는 6개월간 동일 장소에서 누구든 동종업종 영위 불가 *대인처분(승계X) -벌금형, 영업취소(*영업취소된 후에도 다른 사람 명의로 영업하는 경우가 종종 있음) 2. 위반건축물 여부 확인 -위반건축물일 경우 영업신고증 안 나올 수 있음(지자체마다 규정 다르므로 구청..

2022.06.01

상가중개실무-계약서 작성(1)

I. 공적장부의 종류 -등기사항전부증명서(건물/토지) -건축물대장 -토지대장:집합건축물(빌딩,아파트)은 없음 -토지이용계획확인원:재개발,재건축 II. 계약 상황별 필요서류 1. 대리계약 (1) 등기명의인의 대리위임장 -계약당사자간 인적사항, 위임할 사항, 날짜 포함하여 구체적으로 기재 -대리인 신분증지참 필수 -인감도장 날인 필수 (2) 인감증명서(인근 주민센터 방문 발급,법률상 유효기간없음, 본인발급or대리인발급 무관, 용도생략가능) (3) 인감도장 (4) 등기명의인의 신분증사본 (5) 대리인의 신분증 2. 법인계약 (1) 대표자 본인출석시 a. 법인등기사항전부증명서 b. 법인인감증명서 c. 법인인감도장 d. 법인사업자등록증 e. 법인대표의 신분증 (2) 대리인 출석시 a. 법인등기사항전부증명서 b. ..

2022.06.01

상가 중개 전문 블로거/유튜버(링크 모음)

https://youtu.be/4tuoinsbn-I 상가계약시 주의사항 3가지 상가임대차계약 필수체크리스트 - YouTube 부동산|상가권리금계약|주의사항|체크사항 - YouTube *다가구주택 임차 중개시 집주인에 확인받을 선순위임대차 확인서 양식 출처: https://in-bridge.tistory.com/59 [브릿z의 행복한 공간들] [부동산 서식]다가구주택계약시 유의사항, 선순위 임대차 확인서, 선순위임차인 확정일자, 확정 안녕하세요. 행복한 공간들에 브릿z입니다. 굉장히 오랜만에 포스팅을 합니다. 또,,, 기존에 했던 포스팅 중 사라진 포스팅도 있을거에요. 블로그 운영하는 것에 고민꺼리가 생겨 그렇게 어쩔수 in-bridge.tistory.com

2022.01.29