2024. 9. 28. 16:21ㆍ카테고리 없음
한국에서 대부분의 부자들은 부동산 부자들이기도 하며 이들은 자산의 상당 부분이 부동산으로 돼 있다. 부동산의 인기와 열기는 정부의 각종 규제와 어깃장으로 예전에 비해 못 하지만 내 생각에 여전히 부동산만한 재산증식 수단도 없다고 본다. 그 이유로는 가장 중요한 특징이 즉시 현금화가 곤란하다는 점이며 사실 이 점이 부동산 자산이 갖는 가장 큰 장점이자 매력이다.
부동산은 주식처럼 바로 현금화하기 힘든 자산이고 대개는 최소 3년~5년 앞을 내다보고 장기 투자해야하는 자산이다. 바로 이러한 속성 때문에 돈이 자연스럽게 고이는 효과가 생긴다. 돈을 손에 쥐고 있으면 반드시 나갈 일이 생긴다. 돈이 있으면 사건사고가 생긴다는 뜻이 아니다. 내가 돈을 쓰고 싶어서가 아니라 사람은 심리적으로 수중에 현금이 두둑하면 어딘가 소비하고 싶어지는 마음이 자연히 들기 때문이다. 즉, 주머니가 두둑하면 사람은 심리적으로 자연스럽게 돈을 낭비하게 돼 있다. 그게 인간의 본성이다. 통장 잔고가 두둑한 것을 보면 왠지모르게 그동안 사지 못해서 눈여겨봤던 사치품이나 명품이 머릿속에 떠오르고 사지 못했던 게임기가 떠오르거나 여친과 만나 멋지고 비싼 곳으로 데이트를 가거나 여행을 하고 싶은 생각이 드는 것이 당연하다. 따라서 돈을 쓸데없이 낭비하는 일 없이 미래를 대비하기 위해 저축하고 싶으면 일단 반강제적으로 묶어둬야 한다.
따라서 돈은 최소한 사용할 만큼만 남겨두고 나머지는 모조리 저축이나 채권(혹은 전단채) 투자, 혹은 부동산 투자 등으로 일정기간 묶어두는 게 바람직하다. 채권이나 정기예적금의 경우 10만원 정도의 푼돈부터 시작이 충분히 가능하고 부동산의 경우 현금 1억 정도가 있다면 굳이 은행빚을 내지 않더라도 경기도나 인천 권의 원룸 오피스텔은 살 수 있는 물건들이 널려 있다. 1억짜리 원룸 오피스텔이 시세가 별로 안 오른다고해서 좋지 않은 투자처라고 성급하게 판단하는 것은 큰 오산이다.
오히려 굉장히 장기간 시세를 방어하고 월세 수입을 확보해주는 데 오피스텔 원룸보다 좋은 물건도 없다. (내 말을 정 믿지 못하겠으면 예를 들어 서울 방화역 근처 구축 오피스텔들의 지난 20년간 월세와 매매가 추이를 살펴봐라. 20년동안 시세와 월세수익률은 거의 하락하지 않았으며 그 기간 동안의 월세 수익만 누적해보면 이들 집주인들은 사실상 공짜로 오피스텔을 산 것이나 다름없다. 만약 1억을 그냥 현금으로 들고 있었으면 어떤 이유로든 헤프게 낭비하고 써버렸겠지만 이들 집주인들은 지혜롭게 저렴한 부동산을 취득함으로써 돈도 절약하고 좀 더 부자의 단계로 올라서는 기회를 만든 것이다. 작은 차이이지만 이런 차이가 누적돼 결국 큰 부자와 평범한 사람을 만들어 내는 것이다.)
입지가 괜찮은 지역의 괜찮은 신축 오피스텔을 1억원대 초중반의 싼 가격(아마 이 정도 가격이면 원룸 정도의 크기밖에 없을 것이다.)에 취득할 수만 있다면 위의 사례처럼 시간의 힘을 이용할 경우 수십년이 지나면 사실상 공짜나 다름없는 가격에 좋은 부동산을 취득한 것과 마찬가지 셈이 된다.
내가 직간접적으로 듣거나 체험한 바에 따르면 부동산 자산이 10년동안 100배 이상 뻥튀기 되는 경우도 비일비재하다. 장기간 연평균 수익율 10%대를 유지한다는 셈인데 주식을 제외한 다른 자산들이 따라오기 힘든 투자 성적이다. 게다가 현금화가 즉시 가능한 주식과 다르기 때문에 보유하는동안 까먹을 일도 없고 거의 보유만 주구장창 하고 있으면 가치가 저절로 상승하니 이보다 더 좋은 재산증식수단도 없는 것이다.(단, 입지가 개차반이거나 대도시에서 멀리 떨어진 지방의 부동산들은 제외한다)
부동산의 또다른 좋은 점은 입지가 좋으면 국가에서 알아서 (그것도 무려 타인이 낸 세금을 가지고!?) 내 부동산의 가치를 더 높여준다는 점이다. 즉, 국민들이 낸 세금을 가지고 특정 지역의 개발을 위해 도로 건설, 전철 건설 등의 인프라를 까는 일에 사용하는 어처구니없는 일이 일어나는 게 부동산 시장이다.(대표적인 사례로 세종시나 과천시가 있다.) 어떤 지역에 개발계획이 세워지고 도로와 지하철 등 인프라가 들어서면 사람들이 모여살고 그러한 인간들의 모임은 자체적으로 수요를 만들어 내므로 상가나 병원 등 다른 대형 인프라시설도 이어서 들어오게 된다.
도시가 형성되며 어느 정도 발전하기 시작하면 기존에 정착된 인프라와 사람들이 밖에서 또다른 사람들과 인프라를 끌어들이며 마치 눈덩이가 커지듯 서서히 느리지만 도시가 생겨나고 확대되고 인구밀도가 높아지며 부동산 가격도 더 높아지는 선순환 구도가 자리잡는다.(서울이나 경기도, 인천의 20년전 모습과 지금 현재 모습을 비교해보라. 천지가 개벽한 수준이다.) 즉, 도시라는 것은 기존에 자리잡고 있던 사람과 인프라가 마치 자석처럼 다른 곳의 사람과 인프라들을 더 끌어당기고 흡수해서 스스로 더 커지려하는 속성이 있는 것이다. 부동산은 장기적으로 이런 발전 과정을 거치므로 거의 실패가 없다는 것이다.
초저출산율로 인한 부동산 수요 감소에 따른 부동산 시장 하락을 예측하는 좃문가들의 말은 걸러들어야한다. 한국인의 수는 감소할 지언정 한국에 거주하는 외국인의 숫자는 빠르게 늘어나고 있으며 화폐 가치 하락에 따른 반대급부로 부동산, 주식 등 실물자산 가격(물가)이 상승할 수 밖에 없다는 점은 이미 오랜 기간의 역사가 증명해주고 있는 명백한 사실이며 이는 경제학 교과서에도 나오는 매우 기초적인 내용이기 때문이다. 따라서 부동산 필패론을 외치는 자들은 그냥 바보들이거나 '자신은 부동산 자산이 없어서 배아파하는 사람들'이라고 할 수 있다.
다만 한국에서 최근 수년간 젊은 세대들의 관심이 부동산보다는 주식이나 코인에 집중된 것은 최소 억단위로 시작하는 부동산시장에 대한 진입장벽이 지나치게 높아서 그나마 1000만원 미만의 푼돈으로 시작할 수 있는 게 주식이나 코인이라서 그러한 붐이 일어났던 게 아닌가 개인적으로 추측하고 있다.
게다가 SNS와 유튜브 붐이 일며 각종 비전문가들이 주식으로 몇억을 벌었네 자랑질하고 전문가 행세를 하고 다니며 일반인들의 마음 속에 한껏 바람을 불어넣어준 덕분에 주식에 대해 잘 모르는 일반인들 중 특히 젊은 세대가 무더기로 주식시장에 진입한 효과가 바로 오늘날의 주식 시장 쏠림 현상이다.
그런데 곰곰이 생각해보면 과연 주식으로 돈벌었다고 sns에 자랑하고 책을 내고 다니는 인간들의 말을 액면 그대로 믿을 수 있느냐는 점이 우려가 된다.
주식시장은 처음에 잘 모르는 상태에서는 쉬워보이고 정말 별것 아닌 것처럼 느껴지는데다 거의 전국민이 하고 있으니 '나도 한번 해볼까'하는 마음에 쉽게 생각하고 도전하는 것이다. 하지만 현실적으로 주식시장은 상위 10%정도만 돈을 벌고 나머지 90%는 돈을 잃을 수 밖에 없는 구조의 사기판이나 마찬가지다. (단기간에는 돈을 버는 것처럼 보이나 장기적으로는 극히 일부를 제외한 대부분의 인간은 주식시장에서 돈을 잃게 돼 있다. 마치 노름과 흡사하다.) 주식시장은 국가에서 공인한(결국은 세금 징수가 주목적) 카지노나 다를 바 없다는 말이다. 게다가 한국과는 기업시장이 크게 다른 미국의 선례를 우리나라에 그대로 적용하는 오류를 범해서 국내 주식시장에 대해 지나친 긍정론을 펼친 자들이 많았던 것도 이러한 주식시장 붐이 일어나는 것에 한 몫했다.(개인적으로는 미국의 국운은 서서히 저물기 시작했다고 보며 이런 시기에 아직도 미국 주식시장 긍정론을 설파하고 다니는 인간들을 보면 또다시 한심스런 마음이 들기도 한다.
미국주식시장 예차론자들이 본격적으로 등장한 것은 코로나 전후의 일이지만 그보다 훨씬 오래인 수십년전부터 미국 주식시장 투자를 권유하는 책이나 목소리들은 늘 있어왔다. 내 개인적인 견해로는 이미 미국 주식시장은 그동안 오를만큼 오른 수준이라 앞으로는 쳐물릴 일 밖에 없다고 본다.
물론 주식시장의 꼭지를 예단하는 것은 어려운 일이지만 오랜 경험으로 봤을때 미국 주식시장의 부흥기는 서서히 막을 내려가고 있는 단계로 진입했다는 생각이다. 물론 땅덩이만 넓은 게 아닌 그야말로 워낙 초강대국이라 그 식어가는 속도는 매우 더딜 것이며 간혹 '데드캣 바운스' 같은 되돌림이나 부활의 몸짓 같은 것들을 앞으로도 상당기간(향후 십년이 될 수 있고 그 이상도 될 수도 있다) 종종 보여주며 끈질기게 살아남을 수는 있을 것이다. 어쨌건 난 미국의 시대는 저물어 가기 시작했다고 생각하며 지금 미국 증시에 투자하는 건 좀 한발 늦었다고 본다. 그리고 미국은 총칼로 흥한 국가라 결국 총칼로 망하게 될 수순이다.)
그러니 요즘 젊은 세대는 주식보다는 좀 더 부동산 자산에 관심을 기울일 필요가 있지 않나 생각된다. 잘 찾아보면 1억원 정도로 매입해서 임대수익을 노리거나 본인이 직접 거주할 수도 있는 저평가된 구축 오피스텔 원룸이나 지방이라면 신축 오피스텔도 제법 찾아볼 수 있다. 현금 1억이 있다면 좋은 차를 사거나 주식에 몰빵하거나 정기예금에 그냥 묻어두기보다는 좋은 부동산을 찾아내 장기투자한다는 자세로 접근하면 꽤 좋은 물건을 적당한 가격에 취득할 수 있는 시장은 내가 보기에 여전히 부동산시장 밖에 없으니 말이다.
https://www.youtube.com/shorts/4lqy8xYjP5w