빚을 무서워하지 않는 풍토가 경매물건을 만들어 낸다.

부동산사무소에서 일하면서 느낀 점이지만 우리나라 부동산은 저당을 잡히지 않고(빚을 내지 않고) 있는 경우가 거의 없다. 특히 상가주택(1층만 상가이고 위의 2~4층은 주택인 다가구주택을 말함. 1종 혹은 2종근린생활시설과 단독주택이 혼재되어 있는 구조이다. 오래된 동네에서 흔하게 볼 수 있는 건물형태)이나 상가점포의 경우 거의 99%이상 이런 형태로 되어 있다. 보통 상가주택 1채쯤 보유한 부자들의 경우 상가주택을 매수하여 소유하게 되면 그 상가주택에 저당을 잡혀서 또다른 빚을 진다. 그리고 그렇게 진 빚으로 또다른 부동산에 투자하고 그 매수한 부동산에 재차 저당을 설정한다. 이런 식으로 꼬리에 꼬리를 무는 식으로 빚을 지고 또 빚을 져서 부동산에 투자한다. 그런데 이런 방법이 잘 통하느냐? 결론부터 말하면 적어도 한국에서는 아주 잘 통한다. 전세 갭투자로 집을 수십채, 심지어 수백채씩 보유하는 욕심꾼들이 괜히 나오는 게 아니다.(전세는 일종의 '변형된 저당'이라고 할 수있다.) 한국에서는 '빚을 잘 지는 능력=부자'의 공식이 통한다. 신용이 좋아서 빚을 많이 낼 수 있으면 있을수록 부자의 반열에 들기 쉬운 이상한 구조로 되어 있는 것이다. 문제는 이런 겁없는 욕심꾸러기들이 너무 과도하게 욕심을 낼 때 발생한다. 마치 자전거 체인처럼 꼬리에 꼬리를 무는 형태로 빚에다 또 빚을 내는 방식으로 부동산투자를 해놓았으니 어느 한 부동산에만 문제가 생겨도 그게 연쇄적으로 다른 부동산에까지 영향을 끼치는 구조이다. 그래서 경매물건으로 나오는 부동산들은 대개 이런 식의 촘촘한 대출투자를 무리해서 진행하다 등장하는 경우가 대부분이다. 욕심이 화를 부르는 셈이다. 금리가 워낙 낮으니 대출이 왕성하게 일어나고, 대출이 왕성하게 일어나니 경매물건이 나오는 사례도 증가하는 셈이다. 결국 땅집고 영업하는 은행에는 좋고, 대출 크게 일으킬 수 있는 사람에게도 역시 좋고, 영세한 자영업자나 소시민들만 상대적으로 더욱 궁핍하게 만드는 잘못된 제도라 볼 수 있다. 게다가 전세제도 역시 나는 부정적인 입장인데 전세사기로 피해를 입은 사람들의 숫자나 피해액이 엄청나기 때문에 (결국 전세자금보험도 국민 세금으로 보전함) 전세사기꾼들만 오히려 보호해주는 꼴이 되고 있다. 이렇게 폐해가 많은 전세제도, 우리나라에만 있는 전세제도를 앞으로도 그냥 놔두는 게 좋을지 사실 의문이 든다. 사회적으로 너무 많은 비용이 낭비되고 있기 때문이다.

 

내가 만약 부동산 정책을 입안한다면 전세제도를 아예 법으로 금지시키고, 개인별 총 자산 대비 대출한도 역시 강력히 규제하여 이런 사람들이 무리한 대출을 감행하여 문제를 일으키지 못하도록 제도를 새로 만들 것이다. 궁극적으로는 경매제도 자체는 없어져야 한다고 본다. 부동산으로 저당 잡히는 일 자체를 못하도록 법을 만들면 될 것이다.