출근 5일째-경매에 넘어가기 직전의 물건이 매매계약 체결되다.

오늘은 오전부터 좀 바빴다. 소장님께서 여러 건의 매물을 주시면서 지역정보망과 '한방', 홈페이지와 네이버광고까지 모두 4군데에 각각 사진과 함께 등록하라고 하셨기 때문이다. 한 매물을 이렇게 4군데에 모두 등록할 경우 대략 걸리는 시간은 서툰 내게는 아직까지 아무리 서둘러도 1시간은 걸리는 듯 하다.

 

공인중개사 사무소에서 소공(소속공인중개사)은 사실상 영업맨 역할을 하는 것에 불과하다. 매물을 따오는 방법은 크게 2가지 방법이 있는데 제일 먼저 네이버부동산에서 다른 부동산업소가 어떤 물건을 올렸는지 모니터링하는 게 필수다. 만약 우리가 갖고 있는 물건을 경쟁 중개업소가 올렸다면 주인한테 전화해서 우리도 올려준다고 허락받고 같은 물건에 대한 광고를 올린다.

 

또한 우리 물건이 아니라도 네이버부동산을 보다가 동호수가 추정되는 새로운 물건이 매물로 올라온 게 보이면 직접 찾아가서 상가 주인 연락처를 따오거나 일반 가정집일 경우는 해당 동호수의 건축물대장을 떼서 집주인의 주소를 알아낸 다음 DM(우편)을 발송한다. 등기부등본을 떼는 데는 비용이 들지만 건축물대장은 무료이기 때문에 이렇게 한다. 

 

우편광고는 별 게 아니라 간단한 업소 소개와 함께 해당 부동산 물건에 대해 중개를 잘 해드릴 테니 거래를 원하시면 연락을 달라는 안내문 정도를 만들어 넣으면 된다. 이때 간단하게 부동산 경기에 대한 코멘트나 유익한 경제/부동산/생활상식 등 읽으면 좋을 만한 간단한 정보글을 함께 삽입하는 것도 좋다.

 

매물 작업은 보통 위에 설명한 대로 이뤄지는 게 정석이다. 

 

그리고 거래 가능성이 높아 보이는 매물은 일단 등기부등본부터 떼어보고 그 다음 경기도 부동산종합정보에서 건축물 정보를 살펴본다.(건축물대장을 자세히 검토하는 일은 나중에 해도 되고 일단 광고 단계에서는 등기부등본 정도만 확실히 확인해 놔도 된다.)

 

그 다음 해당 건물의 내부 사진이 있는 경우 내부 사진이나 주변에 매물 사진에 올리면 좋을만한 상가 같은 것이 있다면 그것도 함께 올리고, 토지 같은 경우 건물이 없으니 카카오맵 등에서 주변 경관을 찾아서 캡쳐뜬다음 그 사진도 올린다.

 

오후에도 역시 매물작업을 했는데 지난번 경매에 넘어가기 직전의 전원주택 매물에 관심 보이던 고객의 온 가족(딸과 사위까지 동반)이 사무실로 왔다. 매도자와는 천만원 정도 서로 원하는 가격이 맞지 않았는데 서로 양보하는 선에서 좋게 타협해서 겨우 계약이 체결되었다. 경매 물건은 일단 매수자 측에서 취하서를 제출하고 기타 여러가지 법적 절차를 진행해야 되는 게 있는데 곁눈질로 들어서 오고간 대화내용의 절반 정도는 이해하지 못했다. 

 

어떤 사정이 있어서 매도자는 소중한 부동산을 싼값에 내놓는 지경까지 이르게 되었는지 모르겠으나 부동산 시장에서는 결국 급한 사람이 양보하게 되어 있는 법이다. 매도자가 급한 상황이었으므로 자신이 생각하기에는 좀 아쉬운 가격이었으나 어쩔 수 없이 타협한 것으로 보였다. 여유가 있었더라면 굳이 서둘러 매물을 내놓지 않았을 것이다.(이 지역 인근의 상가 소유주들은 오히려 대부분 매물을 거둬들이고 있는 걸 보면 알 수 있다.)

 

소중한 자산을 지키고 싶으면 첫째로 부동산 투자시 너무 무리해서 대출받아 사는 것은 절대 금물이라는 생각이 든다. 막상 살때는 부동산 경기가 더 좋을 것으로 보거나 부동산 가격이 오를 것으로 예상하여 무리하게 담보대출을 일으키는 경우가 있는데 예상대로 상황이 흘러가면 다행이나 만약 예상과 다르게 부동산 시장이 흘러갈 경우 멀쩡히 잘 갖고 있던 부동산을 헐값에 내놓아야 하는 곤란한 경우가 종종 생긴다. 법원이나 KEMCO의 경매, 공매 매물을 살펴봐도 경공매로 나오는 물건들은 항상 있다. 지나치게 무리를 한 것이 결국 이런 화를 불러오는 것이다. (단, 일부러 경매에 물건이 나오게끔 놔두는 경우도 있다고 한다. 많은 사람이 경공매 매물을 보기 때문에 광고 효과를 노린 것이라고 함. 이 경우 사기일 가능성이 대단히 높기 때문에 주의해서 보거나 패스해야 한다.)

 

경매취하에 대해서는 아래 카페글에 잘 설명되어 있다.

부동산경매, 취하의 시기 : 네이버 카페 (naver.com)

부동산경매, 취하의 시기

취하는 언제까지 할 수 있을까?

낙찰자의 잔금납부일 이전까지 할 수 있는데, 경매 신청채권자는 입찰기일에 최고가매수신고인이 결정되기 전까지는 마음대로 취하를 할 수 있다. 그러나 최고가매수신고인이 결정된 후에는 최고가매수신고인의 동의가 필요

[출처] 경매절차에서 취하,취소의 의미|작성자 앤서

앤서 : 네이버 블로그

[토요부동산] '경매 취하', 타이밍을 잡아라 - 머니S (mt.co.kr)

[토요부동산] '경매 취하', 타이밍을 잡아라 - 머니S

[별별★부동산] 물건 경매취하, 어떤 절차가 필요한가? - 뉴스인사이드 (newsinside.kr)

[별별★부동산] 물건 경매취하, 어떤 절차가 필요한가? - 뉴스인사이드

경매취하서 (daum.net)

경매취하서

부동산 정보 (daum.net)

경매당한 채무자의 대처수단

경매개시결정이의신청서, 경매취하서, 경매취하동.. : 네이버블로그 (naver.com)

경매개시결정이의신청서, 경매취하서, 경매취하동의서

경매취하서 양식 , 낙찰후 경매 취하,취소 : 네이버 블로그 (naver.com)

경매취하서 양식 , 낙찰후 경매 취하,취소

법원경매 최고가매수인 결정후 매각 허가결정 전.. : 네이버블로그 (naver.com)

법원경매 최고가매수인 결정후 매각 허가결정 전 경매정지, 매각허가결정후 경매 정지, 즉시항

경매절차에서 취하,취소의 의미 : 네이버 블로그 (naver.com)

경매절차에서 취하,취소의 의미

 

경매 취하에 대한 다른 블로그 글들을 찾아보니 엄청 많은데 핵심만 요약하자면, 낙찰자가 잔금을 치르기 전까지는 취소시킬 수 있다!!는 것

 

매수자는 무조건 싼값에 매수하고 싶어하고 매도자는 무조건 비싸게 쳐서 받고 싶어하니 결국 서로 조금씩 양보해서 중간 타협점을 찾아내는 게 중요한 듯 싶다.

 

오늘 배운 것들 중 기억나는 것 하나만 떠올려보면...

 

부동산에 근저당이 잡혀있을 경우 융자금은 금융권에 따라 다른데 보통 1금융권은 대출금의 110~120%정도를 채권최고액으로 산정한다고 한다. 즉, 예를들어 채권최고액이 18억이라면 1금융권인 은행에서 대출받은 경우 그 부동산에 대한 대출금은 18억/1.2=15억임을 알 수 있다. 이 비율은 2금융권, 3금융권으로 내려갈수록 더 높아지게 되어 대부업체의 경우 보통 150~200%를 최고액으로 잡는다고 한다. (일률적이진 않으며 업체마다 조금씩 다른듯 하다.) (아래 블로그에 잘 설명되어있다.) 매물광고를 할 때 주인에게 직접 대출금을 확인할 수 없으면 등기부를 떼어보고 채권최고액에서 이렇게 역순으로 계산하여 융자금(대출금)이 대략 얼마정도 되는지 가늠할 수있다.

 

채권최고액 그리고 등기부 통한 원금 계산법 : 네이버 포스트 (naver.com)

채권최고액 그리고 등기부 통한 원금 계산법

별로 한 건 없는 것 같은데 어느새 날이 저문다. 

 

소공으로 일하면서 배우는 게 분명 있긴 하지만 능력이 되면 하루라도 빨리 개공으로 사무실 오픈하는 것이 낫겠다는 생각이 든다.

 

광고는 매우 중요한 작업이지만 단조로운 업무이므로 쉽게 지겨워진다. 대신 광고를 열심히 하는 공인중개사에게 더 많은 기회가 오는 것은 두말할 필요도 없으므로 광고작업도 열심히 해야 한다. 과거에는 온라인광고를 보고 찾는 고객이 그다지 많지 않았다면 요즘 고객들중 특히 젊은 층의 경우 거의 대부분이 온라인을 통해 광고를 보고 연락이 온다고 한다. 앞으로는 부동산중개업소들은 온라인 광고에 신경쓰지 않으면 살아남기 힘들게 될 것이다.