상가중개실무-계약전 체크리스트

I.필수체크사항

1. 행정처분이력 확인

2. 위반건축물 여부 확인

3. 기존 영업신고증 및 사업자등록 폐업되었는지 유무

4. 정화조 용량

5. 하수도원인자 부담금

 

I-1 일반음식점 체크사항

1. 행정처분이력확인

* 대물처분(승계O)

-영업정지 or 영업점폐쇄

-승계 중개시 양수인에게 행정처분 승계되므로 확인설명후 (그래도 계약 원할 경우)특약사항으로 책임여부를 반드시 기재

-영업정지는 1년 이전의 행정처분은 승계되지 않으며(제척기간), 영업장폐쇄는 6개월간 동일 장소에서 누구든 동종업종 영위 불가

 

*대인처분(승계X)

-벌금형, 영업취소(*영업취소된 후에도 다른 사람 명의로 영업하는 경우가 종종 있음)

 

2. 위반건축물 여부 확인

-위반건축물일 경우 영업신고증 안 나올 수 있음(지자체마다 규정 다르므로 구청에 확인). 집합건물일 경우는 층수가 다르면 상관없는 경우가 많음. 개인건물일 경우는 보통 건물 전부가 개인 소유이므로 신고증 안 나옴

-이행강제금 1년에 2번 납부(승계를 통해 이를 활용 가능. 단, 신규영업 신고증 발급신청시는 영업신고증 안 나올 수 있으며 임차인에 이행강제금 나온다는 것을 알려야함)

-사업자등록증만 폐업해놓고 영업신고증은 폐업 안 하는 경우 있음(영업신고증 유지위해 주인이 대신 승계하는 경우도 있음). 승계가 아니라 신규로 영업신고하는 경우 기존임차인의 영업신고증이 폐업되어야 신규로 영업신고 가능

 

3. 업종별 용도, 용도지역 적합여부 확인(구청)

1. 전용주거지역 제외한 모든 지역

2. 용도: 근생(건축법)

3. 절차: 신고(공중위생관리법)

 

*분류식하수도(체크X)

-건축물대장에 '하수종말처리장 연결, 오수정화시설' 등으로 표시됨. 정화조 없음(신식)

 

*합류식하수도(체크O)

-'미생물접촉방법, 부패탱크' 등으로 표시됨. 정화조 있음(구식)

-합류식일 경우 정화조 용량 반드시 체크

 

1. 정화조 용량

- 오수양: '휴게음식점: 1제곱미터당 35리터/일반음식점: 1제곱미터당 70리터'로 계산

- 실제 필요용량이 정화조 용량을 초과하는 경우

  : 연2회 청소시 영업허가 가능한지 지자체에 확인(최대200%)

  : 위 가능한 경우 건물주 동의를 받아 관할관청에 연2회 청소 각서제출 

  : 청소비용 누가 부담할 지 결정 후 특약에 반드시 명시

 

부족시에는 정화조 청소를 1년에 2회로 변경 or 공사를 새로해야함.(정화조가 묻혀있다면 건물 연식이 오래되었을 것이라 공사는 어려움. 정화조용량확인: 구청 환경위생과)

 

2. 하수도원인자 부담금

- 신증축 or 용도변경으로 오수의 증가가 일정량 이상일 경우 건축주 등에게 공공하수도 개축비용을 부담시키는 제도

- Limit: 10톤/1일(이상일 경우 부과됨)

-최초 건물 신축시 건축주에 납부의무/이후 새 임차인이 입점하며 오수량을 증가시킬 경우 임차인이 원인자가 되어 추가부담하는 경우 있음

-금액산정: 오수발생량*단위단가

-예) 1층을 주택으로 사용하고 있던 건물에 음식점으로 용도변경을 할 경우 오폐수 발생이 증가할 수 있어 구청 건축과를 통해 확인

 

I-2. 필요서류

*필수: 1,2,6,7

1. 위생교육수료증-외식업

2. 보건증(건강진단결과서)-외식업

3. LPG 사용시설 완성검사필증-LNG가스선 설치안된 경우, 강한 화력 필요하여 설치한 경우(중국집) 등 

4. 수질검사성적서-수돗물사용하지 않는 경우

5. 소방, 방화시설완비증명서, 소방안전교육 수료증, 화재배상책임보험-필요시

6. 신분증(공통)

7. 임대차계약서(공통)

 

I-3. 지위승계

-영업자가 영업을 양도, 사망, 법인합병시 양수인, 상속인, 합병후 존속법인(합병후 신설법인)이 지위 승계

-지위를 승계한 자는 1월 이내에 식용의약품안전처장 or 특특시군구청장에 신고

-휴게음식점to휴게음식점: 지위승계 가능 / 휴게음식점to일반음식점: 지위승계 불가(기존말소 후 신규신청)

 

-필요서류

: 지위승계신고서

: 영업허가증(or 신고증 or 등록증)

: 권리이전 증명서류(전자문서 포함)

  - 양도시: 양도양수 증명할 수 있는 서류

  - 상속: 가족관계증명서 및 상속인임을 증명하는 서류

  - 그 밖에 해당 사유별로 영업자 지위를 승계했음을 증명할 수 있는 서류

: 교육이수증 (미리 식품위생교육을 받은 경우만)

: 위임인의 자필서명이 있는 위임인의 신분증 사본 및 위임장(양수인이 신고를 위임한 경우만)

: 화재배상책임보험 가입 증명 서류 

  

I-4. 기재내용 변경신청 강제되는 경우 주의

-1종&2종간 변경은 대부분 면제되나 변경신청 필수인 경우가 몇개 있음

ex)

-중국집(조리시 냄새 심하게 나거나 간단치 않은 조리가 필요한 경우): 1종(휴게음식점)->2종(일반음식점)으로 변경해야 되는 경우가 대부분. 샌드위치나 커피 등 간단한 스낵류는 1종이라도 무관.

-의원, 병원, 교육시설, 유해시설 등 개업가능여부/기재내용변경신청 여부 확인 필요

-특수물건(편의점 담배권, 유흥업소, PC방, 로또판매점, 학원, 교습소)

-학원, 교습소: 500m미만은 2종근생, 500m이상은 교육연구시설. 학원은 2종근생(학원), 교습소는 2종근생(교습소)으로 표기되어 있어야 학원or교습소 설립 가능(관할: 교육청) *ex) 2종근생(일반음식점)이면 학원 불가

-담배권 관련된 업종은 담배권 취득 불가시 무효로 한다는 특약 반드시 필요

-휴게음식점과 일반음식점의 구분 기준은 주류판매가능여부. 조리시 냄새가 심하게 발생하거나 많은 화력/인력을 필요로 하는 음식점은 1종 불가

 

II. 업종구분

등록	업종	소관
	학원,독서실	교육청
	공인중개사	시군구청
	관광숙박업,노래연습장,비디오방	문화체육과
	대부업,보험대리인	금감위
	안경업	보건소
신고	일반음식점, 휴게음식점, 미용업, 목욕장, 산후조리원	보건소
허가	경비업	지방경찰청
	단란주점, 유흥주점, 성인오락실	시군구청
자유	소매점(옷가게,꽃집,편의점, 핸드폰점 등) 필라테스,사무소	세무서(사업자등록)

'등록/신고/허가'를 제외한 자유업은 건축물기재대장 상 구분 상관없이 입점 가능. 즉, 어느 용도건 입점 가능

 

III. 기재내용 변경신청 필수 확인(1,2종간 구분 대부분 불필요하나(건축물대장 기재내용변경신청 불필요) 아래 일부 업종은 반드시 1종/2종구분해서 입점가능. 예를 들어 2종근생은 일정 면적 이상시에는 2종이 아닌 다른 용도로 변경 신청필수(ex: 500m초과 운동시설은 2종이 아니라 운동시설로 기재내용 변경신청). 학원/교습소는 반드시 2종(학원)/2종(교습소)이어야함(교육청 허가 필요)

 

*반드시 1종근생만 가능한 경우

-목욕장, 의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원, 조산원, 안마원, 산후조리원

 

*반드시 2종근생만 가능한 경우

-공연장 & 바닥면적 합 500m 미만

-청소년게임제공업소, 복합유통게임제공업소, 인터넷컴퓨터게임시설제공업소&바닥500m 미만

-학원, 교습소, 직업훈련소 바닥 500m미만 (*학원, 교습소: 반드시 2종(학원), 2종(교습소)만 가능!!-교육청)

-골프연습장, 놀이형시설(골프연습장: 스크린 1개당 주차대수1칸 확보 필수)

-단란주점 바닥 150m미만

-안마시술소, 노래연습장

-제조업소(소규모)

 

ex)

-피트니스센터, 태권도장 규모가 500m 초과시 기재변경신청해야함(근생->운동시설)

-PC방 면적 500m초과시 근생->판매시설로 변경해야 하므로 용도변경 허가가 필요(허가 안 날수 있음)

-청소년오락실을 입점시키려는 1층의 건축물용도가 업무시설이고, 바닥면적이 500㎡미만이라면 건축물 용도를 업무시설에서 2종근린생활시설로 변경해야 함. 용도변경 신고사항인데 주차장 문제로 쉽지 않을 수 있다

-층별로 소유자가 다르면 각층별 바닥 면적만으로 500㎡ 초과여부를 판단

-4층 공실에 발레 교습소가 입점하게 되어 이 건물에서 학원과 교습소로 사용하는 바닥면적이 500㎡를 초과하게 되면 건축물의 용도가 2종근린생활시설로 입점할 수 없고, 건축물의 용도를 교육연구시설로 용도변경을 하여야 한다. 용도변경을 할 때 발레 교습소가 입점하는 면적만 용도변경하는 것이 아니라 학원으로 영업하고 있는 2층 수학학원, 3층 영어학원, 4층 미술학원도 교육연구시설로 같이 용도변경하여야 함. 2종근린생활시설에서 교육연구시설로 용도변경을 하려면 허가를 받아야 하는데 쉽지 않다.

-“제2종근린생활시설”로 분류되는 건축물인 독서실은 그 용도가 “교육연구시설”에는 해당하지 않는다. 따라서 건축물용도가 교육연구시설인 곳에 독서실이 입점하려면 건축물용도를 2종근생으로 용도변경하여야 한다

-교습학원이 동일건물에 입점해 있으면 원칙적으로 유해업종은 같은 건물에 입점금지(단, 예외있음)

-비영리단체(교회 등), 재단법인은 상임법 적용 제외

-상임법 적용받으려면 영리목적의 사업을 영위하는 사업체로서 사업자등록을 하고 영업용으로 사용해야 함.

-계약일이 속한 과세기간 종료일부터 20일이내에 사업자등록 신청해야 함
(ex: 전반기에 계약체결시 7/20까지 일반과세자로 사업자등록을 하면 계약금을 포함한 전체 건물분 부가가치세 환급 가능)

-수용인원이 300인 이상이 되면 다중이용업소로서 소방시설완비증명서를 구비하여야 함. 이미 다른 다중이용업소가 입점하여 있는 경우 학원 수용인원이 100명이상~300명 미만인 경우에도 학원이 입점하려면 다중이용업소로서 안전시설완비증명서를 구비하여야 입점할 수 있다. 하나의 건축물에 학원이 둘 이상 있고, 둘 이상의 학원의 수용인원을 합하였을 경우 수용인원이 300명 이상이 되면 학원은 다중이용업소로서 안전시설완비증명서를 구비하여야 입점할 수 있다.

 

※ 2종근생일 경우라도 특수업종의 경우는 건축물대장 기재내용변경신청 필수

-학원, 교습소: 반드시 '2종(학원), 2종(교습소)'만 가능하며 교육청에 등록 필요(등록 안 될 수 있음)

-단란주점, 유흥주점, 성인오락실 등은 학교인근이면 허가가 안 날 수 있다. 또한 같은 빌딩 내라도 학원이 입점해있으면 허가가 안 날수 있다.

-자유업종은 허가나 신고, 등록 등의 법적절차를 필요로 하지 않는 업종으로 건축법상 업종별 건축물 용도가 일치하지 않더라도 입점 가능

-지식산업센터 내에 있는 상가는 그 용도가 특정되어 있는 경우가 많아서 주의를 요함(아무 업종이나 들어올 수 있는 게 아님)

- 객실이 설치된 오피스텔을 대여하면서 청소 등 룸서비스나 모닝콜 등 부대서비스를 제공하는 이른바 '서비스드 레지던스'는 교육환경법에서 금지하는 행위 및 시설

- 플스방도 학교환경위생정화위원회의 심의를 통하여 해제결정이 난 경우에 한하여 영업할 수 있다. 

- 실내의 영업장 내부에 스크린 골프 연습장을 별도의 구획 없이 일반 골프 연습장과 함께 설치하여 영업하는 경우는 스크린 골프 연습장을 주된 영업으로 볼 수 있는 경우가 아닌 한 다중이용업에 해당하지 아니한다. 즉, 스크린골프연습장이 아닌, 일반 골프연습장은 다중이용업법에 따른 다중이용업에 해당하지 않음

 

*건축물 시설군 분류(건축법 시행령 14조)

시설군	세부용도
자동차	자동차 관련
산업	운수,창고,공장, 위험물저장 및 처리, 자원순환, 묘지, 장례
전기통신	방송통신, 발전
문화집회	문화및집회,종교,위락,관광휴게
영업시설	판매,운동,숙박, 2종근생 중 다중생활시설
교육복지	의료,교육연구,노유자,수련,야영장
근생	*다중생활시설(고시원) 제외
주거	단독/공동주택,업무,교정및군사
그밖의시설	동식물관련