상가중개실무-계약서 작성(2)

영업신고증 승계안될 경우 무효로 한다는 특약 명시(예: 위반건축물에서 양수인입장에서는 승계필요하므로 명확히 해둬야 함)

인터넷/포스 승계 안 하고 해약시 해약금(위약금) 분담주체도 기록

대리인과 계약체결시 가급적 본인과 통화하는 게 좋음(법적 필수 아님)

*위반건축물 여부는 항공사진으로 판별하므로 위반건축물 등재 안 된 경우도 많은데 보통은 주변에서 민원이 들어와서 파악이 되는 경우가 많음. 위반건물(예:주차장을 개조하여 영업장으로 쓰는 경우)이라도 실제 대집행하는 경우는 거의 없음(이행강제금이 구청입장에서는 이득이라서)

*상가중개보수는 0.9%이내에서 양타이며 권리금은 규정 없으나 통상10%('컨설팅비용' 명목으로 세무처리)

*서명(자기손으로 이름쓰기)은 기명(이름을 종이에 출력하는 것)이 아니며, 날인에는 '막도장, 지장, 사인' 등 모두 인정(중개사는 서명 및 날인, 계약당사자는 서명 혹은 날인)

임대차 양수/양도시 소유주에게 임대료 인상할지, 기존대로 갈지 여부 반드시 확인(양도인 통해 대리확인)

양도양수시설현황은 최대한 상세하게 기록(음식점불판,조리기구수,TV,에어컨,인터넷/포스양수여부 등)

부동산의 표시는 반드시 지번을 기록하고 계약관련인 주소는 도로명주소가 관례

영업신고증은 사진으로 찍어둔다.

법정 연체이자율 상한은 20%(상한 초과금액은 무효)

상가: 3기의 월차임 연체시 계약 해제 가능(임의 변경 불가. 2개월로 계약해도 3개월임. 상임법 적용 무관)

권리금에 대한 세금계산서 발행은 '컨설팅비용'명목으로 하는 경우가 대부분(즉, 계약서에 대한 세금계산서 외에 권리금에 대한 세금계산서는 별도 발행하므로 2장의 세금계산서가 발행됨)

권리금계약서 상에는 '합의한 내용대로 이행하지 않을 경우 이행하지 않은 자가 모든 책임을 진다'는 등의 문구 삽입(보통 세금문제 때문에 소득노출을 꺼려하는 양도인이 권리금에 대한 부가가치세는 별도로 받지 않고 권리금에 포함시켜 수수하는 경우가 대부분임. 세금회피 목적으로 권리금을 이렇게 거래시 양수인 측에서도 지출(비용)신고를 하지 말아야 함을 주지시킬 필요있으며 양도인은 당연히 소득신고를 하지 않을 것임.)

 

임차료에 부가가치세가 '포함/별도/없음'인지 반드시 확인하고 계약서에 명기(분쟁소지 있음)-부가세 없는 것은 소유주가 간이과세자인 경우

일부 대형건물은 임차인에게서만 수수료 받는 경우 많음

 

*공시되지 않는 실제권리관계

-유치권

-선순위보증금(주인에게 알려달라고 하고 안 가르쳐주면 정보제공 요청했으나 거절당했다고 기록)

-'등기사항증명서상 기록되지 않은 권리설정사항 없음을 확인하여 설명함'

-공동담보여부 체크 (여러 상점을 동시에 담보제공시)

*주차시설: 대부분 공용주차시설로 함(주인에 문의)

*난방: 중앙공급방식-라지에타

*벽면: '건물노후로 결로/누수 있을 수 있음'이라고 적을 것(분쟁대비)-누수흔적 없는지('임차인이 확인함'이라고 적으면 좋다.)

*그밖의 시설물-하수처리시설

*준공연도: 사용승인일자 적음

*정화조청소비 등 파악하여 안내(부담주체, 비율  등 사전에 정해야 분쟁없음)

*소유주에 월세받는 날이 특별히 정해져 있는지 체크/선불인지 후불인지 체크

*간판설치시 구청허가 필요

*건물향은 건물내부에서 바라보는 방향을 적는 것임(주출입구(혹은 큰창)이 어느방향으로 나있나-상가는 보통 북향 선호)

 

*배달전문음식 등 공유주방업체들은 포괄전대계약서 쓰는 경우 있음(여러 업체에 전대주므로)

*위임장은 공인중개사사무소에서 대신 작성해주는 경우 많다.

 

*용도는 해당층의 공부상 용도를 적음(실제사용현황과 다를시 '서류상 현황과 공부상용도 다를 수 있다'고 반드시 기록)

*관리비를 비싸게 받는 경우가 있는데(관리비는 소득에서 제외되기 때문에 그렇게 하는 것임) 이 경우 관리비에 대한 부가가치세 부담 여부도 체크한다. 간혹 관리비에 대해 건물주가 아니라 용역업체가 별도관리계약서를 임차인과 쓰는 경우도 있음

*건축선밖으로 삐져나온 건물의 경우 도로점용료를 부담하는데 이 역시 부담주체 명확히 할것. 위반건축물과태료, 각종 보증보험료(화재보험 등) 부담주체도 임차인이 할건지 임대인이 할 건지 정함.