2022. 1. 25. 13:38ㆍ공인중개사/부동산
오늘 점심 식사시간 중에 부동산투자의 정석이라 할 수 있는 실제 있었던 사례를 재밌게 들어서 공유하고자 한다.
1. 물건은 경매로 구매하는 게 정석이다.
경매는 좀 위험하긴 하지만 잘만 고르면 그나마 그냥 매수하는 것에 비해 좋은 물건을 시세보다 저렴한 값에 살수 있다는 장점이 있다. 물론 경매의 고수가 되려면 어지간히 공부해야 하는 것이 아니고 정말 많이 공부해야 되며 경험치도 쌓여야 되며 위험도 상당히 따르는데다가 잘 모르고 경매를 통해 물건을 구입시 오히려 덤태기를 쓸 가능성도 있으므로 조심 또 조심해야 한다. 감정평가가격은 그냥 시세보다 좀 비싼 가격이라고 생각하고 최소 1회이상은 유찰된 물건을 꼼꼼히 눈여겨 봐야 한다. 좋은 물건이라면 1번 정도 유찰된 가격에도 괜찮은 가격에 살 수 있다. 사례의 주인공 역시 경매로 어떤 주택+대지를 눈여겨 봤다가 경매를 취하해주는 조건으로 3억 중반대에 경기도의 한 산골 지방의 어느 주택+대지를 살 수 있었다.
2. 세월이 10여년간 흐른다.
원래 도로계획이 나 있던 부지였기에 매수해놓은 것이었지만 도로를 놓는다는 계획만 발표난 후 개발에 진척이 없다. 즉, 지지부진한 상태에서 약 10여년간의 세월이 흐른다. 그 사이에 이 집 주인은 해당 주택을 용도변경해서 스스로 음식점장사도 해보고 세도 내놓고 하면서 아무튼 꿋꿋이 10여년의 세월을 보낸다.
3. 드디어 도로가 뚫린다.
주변 지역이 드디어 개발되기 시작하고 이 땅을 사놓은 주인에게도 희소식이 들린다. 자신이 매입한 땅의 일부가 도로로 편입되게 되었으니 정부에서 보상을 해준다고 하는 것이다. 도로 편입에 따른 보상으로만 1억 넘게 보상받는다. 아직 여기서 끝이 아니다.
4. 주변 상권이 활성화된다.
도로와 신도시가 들어서고 상권이 활성화되면서 이 분이 사놓은 주택+대지(현재는 음식점으로 사용)앞에 대형 빌딩이 몇채나 들어서며 대로가 뚫린다. 즉, 번화가가 형성되기 시작하는 것이다. 이윽고 스타벅스 같은 대형 커피체인이 관심을 갖기 시작한다. 지역 공인중개사무소의 소개를 받아 드디어 스타벅스에 임대를 놓는다. 임대수익으로 들어오는 돈이 한달에 1700만원이다. 주변에서는 50억에 사겠다는 사람도 있지만 주인은 팔 생각이 없다.
ㅎㄷㄷ 하지만 실제 있었던 사례다. 이 정도면 수익률이 도대체 몇 퍼센트냐? 최소 10년간 기다려서 3억이 50억이 되었으니 단순계산하면 10년간 약 16.6배 뻥튀기가 된 것이고, 이자율 공식에 따르면 3억*(1+r)^10=50억 ☞ (1+r)=(50/3)^(0.1)
☞ r=0.324, 즉 퍼센트로 따지면 무려 연간 32.4%의 수익을 10년간 챙긴 셈이다. 물론 주인은 현재 팔 생각이 전혀 없기에 실제 수익률은 연간 32% 정도가 아니라 연간 100%, 심지어 연간 200%가 될 수도 있고 그 이상 될 수도 있다. (물론 이 정도 수익이면 내가 세법은 잘 모르지만 장기보유공제를 감안해도 양도세가 좀 클 것이다. 그래도 어쨌건 엄청난 수익이다.)
양도세는 복잡하게 계산할 필요없이 홈택스에서 바로 구할 수 있다.
https://teht.hometax.go.kr/websquare/websquare.wq?w2xPath=/ui/rn/a/a/b/b/UTERNAAU62.xml
국세청 홈택스
teht.hometax.go.kr
부동산 시장에 이런 황금기가 또 다시 올지 모르겠으나 정말 기회를 잘 파악해서 기다리는 자에게는 거대한 부가 찾아온다. 그리고 좋은 물건은 거의 90%이상 경매를 통해서만 구할 수 있는 법이다.
'공인중개사 > 부동산' 카테고리의 다른 글
아파트는 과연 매력적인 거주공간일까?(저층과 고층의 장단점 비교) (0) | 2022.01.26 |
---|---|
전원주택은 전월세가 거의 없다. (0) | 2022.01.26 |
부동산 투자로 성공하는 비결: 몇 년 뒤의 상황을 그려본다. (2) | 2022.01.23 |
대도시는 거주공간으로서 적합할까? (0) | 2022.01.23 |
토요일 홀로 사무실 지키기&문발동 소개 (1) | 2022.01.15 |