부동산중개사무실 입지-어디가 최적일까?

부동산 사무소를 개설하기 위한 최적의 입지는 어디일까? 이른바 부동산 중개사무소를 차려서 스트레스 크게 안 받고 근무하면서 대박은 아니더라도 중박 정도는 치면서 꾸준히 살아남을 수 있는 괜찮은 입지는 어디일까?

주식투자도 다양한 스타일이 있듯이 부동산중개사무실의 입지 역시 케바케, 사바사인듯 하다.(케이스by케이스, 사람by사람) 즉, 일률적으로 말할 수는 없다는 것이다. 그러나 어떤 부동산 투자건 일반적으로 통하는 투자원칙은 있다.

일단은 저평가된 지역이 중요하다. 저평가라는 말은 단순히 해당 지역의 땅값이 싸다는 뜻이 아니고 본질가치(혹은 미래 기대가치)대비하여 저평가 된 지역을 말한다. 현재 50억을 호가하는 땅이라도 앞으로 개발 가능성이 100억, 1000억짜리 토지라면 충분히 저평가된 땅이라 할 수 있고 현재 5억 밖에 안 하지만 개발 가능성을 종합해 고려해봤을때 앞으로 1억도 받기 힘들 땅이라면 고평가된 땅이라 할 수 있는 것이다.

또한 자주 인용되는 속담 가운데 '소문난 잔치에 먹을 것 없다'는 속담이 있듯이 모두가 괜찮게 생각하는 부동산이라면 가격도 이미 그런 기대감을 반영하여 높은 가격대에 형성되어 있을 가능성이 높다. 그렇다고 아무도 쳐다보지 않는 부동산이 가치가 있다는 뜻은 결코 아니다. (그런 땅은 앞으로도 개발 가능성이 0%에 수렴하는 지역일 확률이 높다.)

이른바 저평가된 땅을 적정가격에 산다는 것은 투자의 불문율이지만 그런 땅을 찾는 것이 일단 너무 어려우며 결코 쉬운 일이 아니고 남다른 안목과 때로는 과감한 결단까지 필요하므로 쉬운 일이 아니라는 것이다.

그렇다면 적절한 부동산사무소 자리는 어떻게 찾을 수 있을까?

이에 대해 답하기 위해서는 우선 자기 자신에 대해서 제대로 파악하고 있어야 한다.

자신이 번화가를 좋아하는지, 한적한 곳을 좋아하는 지부터 답할 수 있어야 한다. 번화가에 있으면 스트레스만 받는 사람이 대단지 아파트나 시내 중심상가에서 단순히 돈만 염두에 두고 중개사무소를 억지로 시작하려한다면 스트레스만 받다가 제대로 성공하지도 못할 것이다. 반면에 자신의 성향이 번화가를 좋아하고 뭔가 변화있고 역동적인 삶을 원한다면 시골보다는 도심에 가서 사무소를 차려야 하며 변두리 지역의 창고나 토지, 농지 중개보다는 도심지에서 상가중개나 오피스텔, 대형 아파트 단지 중개에 관심을 두는 것이 좋을 것이다.

또한 가능하면 자신이 해당 지역에 오래 거주하여 해당 지역의 지리와 역사에 대해 어느정도 잘 파악하고 있는 것이 좋다.

마지막으로 남들이 보지 못하는 미래를 그려볼 수 있는 눈이 있어야 한다. 즉, 개발가능성이 충분하면서 남들이 잘 관심두지 않는 땅이나 부동산에 관심을 가져야 한다. 예를들어 현재는 상권이 죽어있어서 임대료가 주변지역대비 저렴하지만 앞으로 주변지역이 개발될 확률이 있는 지역의 사무소라면 해당 지역의 부동산 가격도 주변 호재의 영향을 받아 덩달아 오르기 마련이므로 이런 흐름을 잘 탄다면 중개업을 오래 영위하며 살아남을 수 있을 것이다.

네번째로 너무 욕심이 과하면 안 된다. 내가 살아남겠다고 남들에게 피해를 주는 영업행위를 하거나 남의 물건을 빼앗아 오는 얌체짓도 서슴치않고 하는 중개업소는 결코 잘 되기 어렵다. 또한 수수료에 너무 욕심내다가 고객에게 피해가 가는 중개행위를 하는 짓도 해서는 안 될 것이다. 중개업이라는 것은 결국 거래의 기술이므로 매수자,매도자,중개인 3자 모두 윈윈하는 거래가 되어야 한다. (나는 이것을 '윈윈윈' 전략, 혹은 트리플 윈(triple win)전략이라 부른다. 중개시장에서 어느 한 쪽만 성공하는 거래는 제대로 된 거래라 할 수 없고 매수인,매도자,중개인 모두 어느정도 이득을 보는 선에서 모두가 어느정도 선에서 좋게 합의하는 결과를 이끌어 내야하는데 그러자면 중간에 가교역할을 하는 중개인이 말도 조심해서 하고 중간에서 조율을 잘 해내야 하는 것이다. 이른바 유능한 중개인은 시소타기의 가운데 받침 역할을 충실히 잘 소화해내어 모두가 윈윈윈(트리플-윈)하는 결과물을 만들어 내야 한다. 매수인과 매도인 역시 어느 한쪽이 자신의 고집만 부려서는 거래가 성사되기 힘들므로 어느정도 양보할 것은 양보하는 선에서 좋게 마무리되어야 한다. 매수자와 매도자의 의사가 합치될 때만이 거래가 성사될 수 있는 것이기 때문이다. 이에 대해서는 트럼프 전 대통령이 쓴 '거래의 기술'이라는 책을 일독해보면 큰 도움이 될 것이다.(물론 미국에서만 통하는 얘기도 써있긴 하지만 일응 배울점이 있는 내용이 담긴 있는 책이다. 영업마인드 함양을 위해서는 '조 지라드'라는 전설적인 세일즈맨이 쓴 '최고의 하루'도 추천드린다.)

자신이 운좋게 좋은 사무실 자리를 얻어 장사가 잘 된다면 어느정도 버는 수입에서 일부를 사회에 기부하거나 종교단체에 기부하는 방법 등으로 남을 위해 베풀 줄도 알아야 만사가 무탈하게 잘 풀리리라 생각한다