부동산 거래사고 예방 자료 요약(*출처: 공인중개사협회 실무교육 교재)

1. 임대인이 바뀌었다고 임차인 마음대로 나갈 수 있는가? Y

-사고방지 위한 추가조치 필요사항

1) 임차인이 입회하여 임대인 변경에 대한 동의를 받는다.

2) 임차인 입회없이 계약을 체결한 경우 "매도인은 임대인 변경에 대한 임차인의 동의서를 잔금일에 제출한다"는 특약을 기재한다.

 

2. 임대인의 대출금 상환과 공인중개사의 확인 의무

-임대차계약서의 특약조항을 기재함에 있어 대출금상환이 이뤄진 다음 나머지 잔금을 지급하도록 안전장치를 해둬야 함. 예) "잔금일에 임대인은 임차인 입회하에 잔금중 XXX만원으로 대출금을 상환하고 그 대출금 잔액확인서를 발급받은 후에 나머지 잔금을 지급한다"는 특약 설정 ☞ 잔금일에 임대인, 임차인, 공인중개사의 3자가 근저당권자인 은행 또는 해당 금융기관의 사무실에서 만나 특약 조항대로 대출금이 변제되도록 입회하여 확인해야 함

 

3. 근저당권의 실제 채무액까지 확인 설명할 의무가 있는가? N

-채권최고액까지 설명하면 됨.(임차인이 실제 채무액을 물어올 경우 채무자를 통해 근저당권자인 금융기관에 문의하도록 안내)

 

4. 다가구주택의 선순위 임차인 확인의무

-다가구주택의 임대차 내용은 공시되어 있지 않으므로, 임대인이 보관하고 있는 임대차계약서를 보고 목록을 만들어 중개대상물확인설명서에 기재하거나 별지로 첨부하고 그 내용은 임대인의 확인에 의한 것이라고 부기함

 

5.(생략)

 

6. 특약이 있으면 강제명도할 수 있는가? N

 

7. 임차할 부분의 면적을 기재하는 요령

-ex) 1층 120평방미터 중 일부, or 1층 120평방미터 중 일부, 도면 별첨(도면은 임대인으로부터 제출받아 첨부)

 

8. 주택의 임대료 인상한도 5% → 재계약시에는 적용 안 됨(단, 민간임대주택법에 따라 임대사업자로 등록한 주택은 재계약시에도 5%범위내에서 증액해야 함)

 

9. 가계약금의 반환여부

분쟁을 예방하기 위해

1)가계약금으로 하지 않고 '계약금 중 일부'로 하여 정식 계약서를 작성하도록 유도

2)불가피하게 가계약금을 주고받을 경우, 영수증이나 문자 메시지로 가계약금의 유효기간을 표시(ex: xx월 xx일까지 계약서 작성이 안 되면 그 다음날 반환한다. 계좌번호 xx은행 xxx-xxx-xxx)

 

10. 상가의 임대료 인상한도 5% → 갱신요구권이 있는 기간동안 5% 인상한도 적용(갱신요구권 없는 경우 계약의 존속기간 중에만 적용)

 

11. 상가건물임대차보호법 적용범위

1) 주택을 사무실로 임차시 → 사업자등록의 대상이 되는 건물이면 상임법 적용. 즉, 건물 용도 불문 "임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용"하는 경우 상임법 적용됨

 

2) 임차기간 10년 보장 적용은 처음 입점한 날~10년 임

 

3) 환산보증금 계산시 월세의 부가가치세(VAT)는 법원 판단으로는 부가가치세를 제외하고 계산하나 국세청은 부가가치세 포함한 금액 기준으로 확정일자를 부여하고 있음.(같은 법조문을 놓고 법원과 국세청의 판단이 다름. 뭐 이런 개가튼 경우가..) 따라서 "분쟁 발생 시 법원의 판단에 따라야 하나 , 현재까지의 판례 또는 국세청의 해석은 위와 같다"라고 설명하면 됨.