좋은 부동산 중개사무소 자리를 얻고자 한다면-경매로 상가를 낙찰받는 방법 외에는 없다.

오늘은 설연휴를 하루 앞둔 날인데 대표님께서 요즘 손님도 뜸하니(부동산 경기가 최근 1~2개월새 급격히 안 좋아짐) 어제부터 쉬어도 된다고 하셔서 이틀째 사무실에 출근하지 않고 집에서 쉬고있다. 오랜만에 사무실에 안 나가고 쉬게 되어 좋긴 하지만 오늘도 집에만 있지 않고 거의 하루종일 사무실 할 자리를 찾아 헤멨다. 네이버부동산을 뒤진 것은 기본이고 오후에는 햇살이 내리쬐는 좋은 날씨라 답답해서 바람도 쐴겸 자전거를 타고 밖에 나가서 동네 주변 여러 군데를 구석구석 거의 3시간 가량 돌아다녔다. 자전거를 너무 오래 타고 다녀서 지쳤는지 오후 5시 경에는 도서관에 잠시 머무르며 휴식을 취했는데 잠깐 졸았다. 입춘이 온 줄 알았더니 아직 삼한사온이 지속되고 있다. 잠깐 따뜻해졌나 싶더니 어제부터는 다시 추워져서 베란다에 속옷차림으로 잠깐 나가면 뼛속까지 시릴 정도의 강추위다. 봄이 오려면 아직 좀더 기다려야 할 듯 하다. 추위가 지속되니 마음 속까지 얼어버린 듯 고독하고 힘들다. 빨리 이 시기가 지나고 개업을 하건 다른 일을 시작하건 안정적인 수입이 생겨야 될 텐데 걱정이 늘 태산이다. 따뜻한 봄이 와야 그나마 날씨의 영향을 받아 꽁꽁얼어붙은 내 마음도 좀 풀릴 것 같다.

여러군데의 부동산중개업소를 다녀보고 알게 된 정보를 취합해보면 부동산중개업소를 차리는데는 크게 2가지 방법이 있다고 한다.

첫번째는 대부분의 초보자가 사무소를 차리는 방식인데 기존의 매물로 나온 중개업소를 권리금을 주고 인수하는 것이다.(권리금은 지역마다 사무소마다 다른데 싼 곳은 천만원, 비싼곳은 3천~ 5천만원까지 권리금을 줘야하는 경우가 있다. 대신 이렇게 기존 사무소를 인수하게 되면 지역 모임에 가입이 가능하고 기존 사무소의 손님명단을 받기 때문에 어느정도 안정된 상태에서 사무소를 운영할 가능성이 커진다고 함. 그러나 별로 좋지도 않은 기존 사무소 자리를 과다한 권리금만 지불하고 인수하게 되는 사기를 당할 가능성 역시 농후하므로 조심해야 한다고 함. 실제로 인터넷을 찾아보면 이런 방식으로 사무소를 인수했다가 후회하는 경우를 종종 볼 수 있음. 1월에는 기존의 잘 안 되는 중개사무소 자리가 매물로 나오는 건수들 역시 여러건이므로 조심해야 하며 개인적으로는 별로 구미가 당기지 않는 방법임. 입장바꿔 생각해보면 정말 잘 되는 사무실 자리를 굳이 다른 사람에게 넘길 이유가 없기 때문에 매물로 나오는 기존 중개사무소 자리는 십중팔구 안 되는 자리일 가능성이 큼. 즉, 권리금만 괜히 더 지불하고 호구될 가능성이 농후하다고 생각됨.)

두번째 방법은 위의 첫번째 방법보다는 흔하지 않지만 아예 신규로 중개업소를 차리는 것이다. (이때는 지역모임 등에 가입이 거부되므로 영업하는데 애로점이 많다고 한다. 하지만 이런 방식으로 창업해도 생존이 불가능한 것은 아니라고 함)

내가 현재 시도중인 것은 두번째 방법으로써 기존 사무소 인수보다는 새롭게 신규로 사무소를 개설하는 것이다. 현재로서는 지역정보망에 가입하고 싶은 생각은 없으며 당연히 권리금도 지불할 생각이 없다. 공인중개사협회에서 운영하는 '한방'이라는 서비스가 있는데 굳이 지역정보망에 별도로 많은 돈을 주고 가입할 필요가 있는가 하는 의구심이 든다.(지역망 사용권을 권리금에 포함된 상태로 인수한게 아니라면 별도로 신규 가입시 가입비만 무려 '천만원'이라고 함. 물론 기존 회원들의 동의가 있어야 가입할수 있으므로 인수방식이 아닌 아예 새롭게 사무소를 차리면 가입할 수 없는 구조로 되어 있다. 참고로 내가 근무하는 사무소는 지역정보망에 가입이 되어 있는데 대표님께서 다른 지역에서 이곳으로 사무실을 얻어 이전해오시면서 별도로 천만원 지불하고 가입하셨다고 함. 실제로는 천만원만큼의 가치가 있는지는 의문이라고 하셨음.) 

그리고 내가 방문한 몇개의 중개업소는 지역정보망에 가입되어 있지 않은 상태에서도 해당 지역에서 영업을 잘 하는 사무소들이 분명히 있었기 때문에 지역정보망에 가입이 무조건 필수라고 생각되지는 않는다.(그러나 그런 중개사무소들조차도 대개는 기존 사무소 자리에 권리금을 주고 인수한 사무소들이어서 지역정보망은 사용하지 않더라도 지역모임에는 가입된 상태였기에 나또한 지역정보망은 사용하지 않더라도 지역모임에는 가입할 필요가 있어 보인다. 지역모임은 특히 공동중개가 많은 아파트중개의 경우 사실상 가입 필수라고 함. 우리 사무실의 경우를 살펴보건데 토지, 상가, 공장, 창고 중개시에는 지역정보망이 그다지 필요하지 않은 것으로 보여짐.)

사무실 임차 계약을 하면 통상 2년짜리 계약을 한다고 하므로 2년동안은 한 자리에서 계속 사무소를 운영하며 자리를 잡아서 살아남아야 할 텐데 걱정이 앞선다. (법상 명문적으로 몇년이 최소 계약기간이라는 규정은 없지만 통상적으로 그렇게 한다고 한다. 그래야 임대인도 어느정도 임대수익을 보장받을 수 있기 때문이리라. 약자 입장인 임차인 입장에서는 혹시 모를 경우를 대비해 1년만 계약하고 싶어도 그러지 못하는 경우가 대부분이다.)

사실 중개업소 자리를 아무리 뒤져봐도 적당한 매물을 찾을 수 없는 게 어찌보면 너무도 당연한 것이 좋은 매물이 내 손에 들어올 확률은 지극히 희박하기 때문이다. 정말 괜찮은 물건이라면 이미 중개업소들이 내부적으로 지인들이나 기존 고객들을 통해서 거래가 완료되었을 것이다.

따라서 '싸고 좋은' 물건을 찾는다는 것 자체가 어불성설인데, 나는 이 간단한 원리를 이제서야 뒤늦게 깨닫는듯 하다.

경매같은 다른 특별한 방법이 아니고서는 좋은 상가점포자리를 제값 주고 얻기는 힘들다. 좋은 자리는 비싸고 나쁜 자리는 싸기 때문에 네이버부동산 같이 모두에게 공개된 플랫폼을 통해서는 좋은 자리를 찾기 힘들다는 결론을 얻었다.
어차피 매도자는 서둘러 임차인을 구할 이유가 전혀 없기 때문에 비싸게 값을 부르며 여유를 부릴 수 있다. 임차인은 을의 입장이므로 임대인이 제시하는 가격을 그냥 받아들일 수 밖에 없는 입장인 것이다. 즉, 정상적인 방법으로는 싸면서 괜찮은 물건을 찾을래야 찾을 수 없다.

지금 당장은 경매로 무슨 물건을 낙찰받을 만한 경제적 형편이 되지 않는 수준이기에 경매는 일단 포기하고 하는 수 없이 어떻게 해야 좋을지 좀더 기다려보며 고민하는 시간을 더 가져야 할 듯 하다. 지나치게 서두르다가 호구만 될 수 있으니 답답하지만 한동안 더 기다려보는 수밖에 없겠다.

내가 오늘 만난 어떤 공인중개사는 여성이었는데 무려 실장 생활만 1년 넘게 했다고 한다. 그 정도로 실장생활을 오래 해야 창업할 만한 내공이 갖춰지나보다. 나는 겨우 보름 일하고 서둘러 창업할 생각을 했으니 그 여성분의 얘기를 듣고 조금 반성하는 마음은 들었다. 그러나 소공으로 지내지 않고 바로 창업하여 성공하는 분들도 있기 때문에 어디까지나 자기하기 나름이라 할 수 있다.