부동산 중개업소 최적의 입지에 대한 고민

부동산은 입지가 가장 중요하다는 속설이 있다. 중개업소 자리 역시 생존을 위해 가장 고민해야 할 요소 중 하나인데 어떤 사람은 80%이상 입지가 좌우한다고도 하는데 내 생각에는 80%가 아니라 99%, 즉 거의 절대적이라고 봐야 된다고 생각한다. 

 

좋은 입지의 경우 1.유동인구가 많아야 할 것이며 그에 비해 2.월세는 저렴한 편에 속해야 하고 (월세는 고정비이기 때문에 가장 신경써야 한다. 보증금을 좀더 올려주더라도 월세는 단돈 5만원이라도 깎을 수 있으면 최대한 깎아야 한다.) 중개업소는 3.무조건 1층이어야 하며 인근에 경쟁 부동산업소가 별로 없어야 할 것이다. 간혹 2층에 중개업소를 마련하는 경우도 있는데 그런 경우는 집토스같은 법인으로 사무소를 운영한다던가 혹은 경매나 농지/토지 중개 등에 특화된 업소로서 워크인(walk-in)고객이 중요치 않은 특수한 경우일 뿐 나머지 대다수 중개업소는 워크인 손님이 물건확보에 대단히 중요하므로 무조건 1층에 자리잡아야 한다. 또한 4.주차공간 확보는 필수이다.(대단지 아파트앞 상가를 제외하고는 사무소 앞에 주차공간이 없다면 그런 곳에는 중개업소를 차리면 안 된다.)

 

위의 밑줄 친 4가지 요소를 충족했다면 어느 정도 중개사무소를 차릴 만한 요건이 갖춰졌다고 보면 된다. 그런데 이런 4가지 요소를 다 갖췄다면 그에 맞게 비싼 자리일 경우가 많으므로 적절하게 타협을 해야 한다. 내가 볼때는 유동인구가 현재 꼭 많은 지역은 아니더라도 향후에 유동인구가 많을 것으로 예상되는 입지라면 금상첨화라 할 수 있다. 즉, 현재는 인적이 드물더라도 앞으로 수년내 인근지역이 개발되어 유동인구가 많아질 것이 예상되면 현재는 상가시세가 저렴할테니 비교적 저렴하게 중개사무소 자리를 구할 수 있는 것이다. 초기에 유동인구가 적어 사무실 운영이 힘들 수도 있으나 이런 조건의 사무실을 얻어 저렴한 월세로 들어온다면 첫 1~2년은 손해를 다수 감수해내더라도 끝까지 버틴다면 상가임대차보호법에 의해 10년간은 점포임차권이 보장되므로 나중에는 큰 수확을 거둘 수 있는 것이다. 

 

대다수 초기 중개업 창업자들이 선택하는 평범한 길은 기존 중개사무소를 권리금 주고 인수하는 방법인데 이 방법은 약간의 주의가 필요하다.(내가 추천하는 방법은 아니다.) 내 생각에 일단 해당 인수하고자 하는 중개업소의 적절한 권리금이 얼마인지 사무소 구하는 사람 입장에서는 절대 알수 없으므로 무턱대고 기존 중개업자가 원하는 권리금을 다 주는 것은 호구되기 딱 좋은 방법이라고 생각된다. (즉, 정보의 비대칭이 크므로 기존 중개업자가 권리금을 달라는 대로 다 주는 것은 어리석은 짓이 될 확률이 크다. 내가 겪어보니 아직까지 부동산시장만큼 정보의 비대칭이 큰 시장도 아직 없는 것 같다. 과거에 비해 인터넷의 발달 등으로 많이 개선되었다고 하나 여전히 일반 소비자와 중개업자간 아는 정보의 차이와 매도인/매수인간 정보격차, 임대인/임차인간의 정보격차가 매우 큰 기울어진 운동장 같은 시장이다.)

 

결론적으로 앞으로 주변지역이 크게 발전할 지역의 경쟁이 치열하지 않은 저평가된 점포 자리를 구하는 것이 가장 현명한 선택이 될 것이다. 다만 이런 지역은 사람들의 기대심리가 반영되어 이미 가격이 많이 오른 상태인 경우가 많으므로 사람들의 예상을 빗나갈 정도의 지리적 위치이거나 잘 모르는 사람이 많거나 관심을 두지 않는 사람이 많은 지역이어야 그나마 차익을 기대할 수있을 것이다. 따라서 개인적으로는 이미 개발이 완료된 신도시지역이나 신규 입주를 막 시작한 대단위 신축 아파트 단지내 상가는 중개업소를 시작할 곳으로는 오히려 적절치 않다고 본다. 그런 곳은 이미 더 이상 개발될 여지가 없는 땅이므로 중개업소의 수도 많아 경쟁도 치열할 뿐아니라 점포 임대료도 이미 높은 가격에 형성되어 있을 것이기 때문에 먹을 게 별로 없는 것이다. 때로는 남들이 보지 못하는 것, 남들이 하지 않는 것을 과감히 시도해야 돈을 벌 수 있다. 늘 그런 것은 아니지마 때론 가까운 친지나 부모님, 심지어 전문가의 조언조차도 무시해야 성공하는 경우도 있는 법이다.  

 

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