계약서 작성 프로세스(출처-부동산중개 조성자대표)

※강의내용 요약

[공통사항]

개인정보수집 동의서 받기

 

1. 계약서, 도장, 서류 준비

-임대차계약서 작성시 인적사항란은 반드시 도로명주소로 함

-계약서 쓸때 주소는 등기부등본상 기록과 토씨하나 틀리면 안 됨
-방향: 거실 기준으로 남향인지, 현관문 기준으로 남향인지 등 기록
-묘지 보이는지, 물 새는 곳 없는지
-화재가 있었다면 작은 것이라도 확인설명서에 기재해야함

-서명(정자로 자기 이름 자필로 쓰는 것) 또는 기명날인(지장or도장 찍는 것)하면 됨 (실무상 자필서명 후 날인(보통 엄지손가락 지장 또는 인감도장)까지 모두 다 함. 법률상으로는 '서명or기명날인'으로 충분)

 

★계약을 위한 확인
계약서,도장,서류준비
-계약서 초안 미리 작성해놓을것. 개인정보동의서, 등기사항증명서, 건축물대장
-구청, 세무서 확인사항 체크
-본인 참석여부 확인, 계약금지급 예정사항
-중도금 및 잔금 지급시 등기사항증명서 필히 재차 확인(*재확인했을 때 권리 변동사항이 있는 경우 계약서 or 확인설명서에 추가 기재하고 중도금or잔금 지급 보류 등 조치해야 함)
-등기사항증명서에 별도 등기가 있는 경우 반드시 별도 등기사항증명서 확인(ex: 오피스텔 등에 지번 추가되는 경우)
-근저당권 설정여부 확인, 가압류, 가처분, 예고 등기시 실 권리관계 정확히 파악
-대리인과 계약시 위임장확인, 소유자 통화 후 금액, 날짜 등 주요내용 확인(*인감증명서 3월이내)
-계약금이 소액인 경우의 계약서 작성시는 해지될 경우의 위약금을 정한다.(매도자 우위시장이나 강남인 경우 계약금이 20%인 경우도 있음)
-가등기의 성격파악: 소유권이전 금지 청구가등기(대상자의 확인-위임장 첨부받거나 계약시 참석시켜서 처리 확약 받은 후 입금하기로 한다. 소액의 계약금으로 진행하고 부동산중개업소에서 에스크로우)
-대리인과 계약시 위임장확인, 소유자 통화 후 금액, 날짜 등 주요내용 파악
-공동명의인 경우 명의자 전원파악(아파트는 소유자가 2명 내외이지만 예의인 경우 특히 매매시는 유의)-이혼소송 중이거나 신변보호요청, 또는 가족간 다툼이 있는 상황이 있음
-계약금이 소액인 경우의 계약서 작성시는 해지될 경우의 위약금을 정한다.(매도자 우위시장에서 계약금이 20%인 경우도 있음)
-가등기의 성격파악: 소유권이전 금지 청구가등기(대상자의 확인-위임장 첨부받거나 계약시 참석시켜서 처리 확약 받은 후 입금하기로 한다. 소액의 계약금으로 진행하고 부동산중개업소에서 에스크로우)
-소유권이전 청구 가등기: 드물지만 고가의 주택인 경우나 법률전문가인 변호사가 거래의 확실성을 담보하기 위해 해두는 경우가 있음
-임차권등기가 있는 경우: 잔금일에 보증금을 받아서 말소한다는 특약을 기록하고 임차권자의 확인을 받는다. 대부분의 임대인은 잔금 이외에 다른 보증금을 반환해줄 만한 현금을 보유하고 있지 않다. 즉, 임차권 등기말소시켜놔야 함. (매매계약시 법무사 불러야함)
-저당권은 소유자만 확인할 수 있으니 일부를 상환하고 대출금액이 적다고 하더라도 감액등기가 되어 있지 않으면 의미가 없음. 금융거래 확인서 등을 발급
-전세권설정:전세권설정을 잔금과 동시에 말소한다라는 특약. 전세권자가 해외에 있는지 확인. 병원에 있는지 미리 파악해야 실수가 없다.
-매매시 세입자 명도와 계약기간(세입자 동의 없이 집주인이 바뀌면 세입자는 임대차계약 파기하고 나갈 수 있는 권리가 생기므로 세입자 동의를 받아 놔야 할 필요가 있음)

2. 하자처리
-낡은 건물은 더욱 유심히 보고 기록. 오래된 아파트임을 인지하고 잔금일 이후에 드러난 하자는 문제삼지 않고 세입자가 수리 후 사용한다.(특약)
-임대인이 설치한 보일러, 냉난방기의 중요한 고장은 임대인이, 사용 중에 청소나 에어컨 냉기주입 등은 임차인이 하기로 한다.
-기본시설물은?
기본시설물상태에서의 계약임 이라고 작성하는 경우 기본시설물이 무엇인지 확인한다.(에어컨, 수납장, 건조대, 붙박이장 등)
-세입자가 설치했다고 가져가는 경우의 문제점 발생-블라인드, 가스레인지, 붙박이장, 고급잠금장치 등
-평면도 등을 첨부해놓으면 좋음-심한 인테리어 변경
-선수관리비예치는 매매시 필수. (원칙적으로 매도자는 기존에 냈던 선수관리비를 받고 매수자는 다시 관리실에 선수관리비를 입근하는 것이 원칙이나) 최근에는 선수관리비 입금증을 확인하고 선수관리비를 승계하는 것이 보통(즉,기존 소유주가 매수인으로부터 선수관리비를 받고 매수인이 이에 대한 권리를 승계함)
-장기수선충당금은 승계하거나 반환
-임대인은 전세권설정에 동의하며 필요한 서류를 제공한다. 전세권설정 및 말소에 필요한 제비용은 임차인이 부담한다.
-계약체결 후 권리제한 사유가 발생하여 임차인의 잔금지급일까지 불가능한 경우, 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 임대인은 임차인에게 받은 금액을 즉시 반환해주고 그와 별도로 보증금의 10%를 손해배상한다.
-본 계약은 임대인 A를 대리하여 B가 계약함을 임차인이 승낙하여 체결하며 잔금전까지 A가 직접 추친하거나 위임서류 일체를 제출한다. 단, 잔금 시까지 계약상 하자발생시 대리계약자 B가 연대하여 책임진다.(신분증)
-잔금시까지의 각종 공과금은 매도자 부담으로 한다(예외의 경우)
-매매대금 중 현 임대보증금은 잔금에서 공제하며, 현 임대차계약은 매수인이 승계한다.
-잔금과 동시에 매도인이 2년 전세로(주전) 본 물건을 임대차 하기로 한다.(전세보증금은 ~~원)
-계약금 중 일부인 금~~원은 계약시 지불하고, 나머지 금~~원은 ~년 ~월 ~일까지 지불하기로 한다.소유권 이전을 먼저 할 경우 현금보관증)
-매수인이 주민등록 이전에 협조한다.(매수인이 본 부동산을 담보로 은행에 대출을 받을 때에 매도인은 잔금일전이라도 주민등록 이전에 협조한다.)
-매수인의 잔금 중 일부는 새로운 임차인의 보증금으로 충당하기로 하며 임대차계약체결 권한을 매수인에게 부여하기로 한다. (별도합의서 작성도 함): 등기부상으로는 아직 매수인이 집주인이 아니므로 분쟁을 막기위해 이러한 특약을 함
-등기이전 시 매도인은 매수인이 지정한 자에게 소유권이전 등기하고 매도인은 인감증명 외 제반 제출 서류에 협조하기로 한다(계약서를 한번 더 쓴다는 말)

3. Before & After 사진 찍어놓기

 

4. 영수증 출력

 

※기타 도움될만한 블로그글

-아만더(아는만큼더번다 채널)

https://blog.naver.com/1984party/222400390579

상가주택 상가건물 매매계약서 작성 및 특약사항 정리

 

초보공인중개사의 계약서 작성 : 네이버 블로그 (naver.com)

초보공인중개사의 계약서 작성

 

https://blog.naver.com/jeong0011/222622809989

상가 포괄양수도 처리방법

 

※강의 내용 출처: [부동산중개 조성자대표] 부동산 계약서 쓰기(부동산 현장 유형별) - YouTube

[부동산중개 조성자대표] 공인중개사가 꼭 알아야 하는 부동산 계약서 작성 노하우 - YouTube