부동산 가격에 영향을 미치는 요인: 1.수급 2.금리

부동산 가격에 가장 크게 영향을 미치는 요인은 뭘까? 순서대로 언급하자면 수요와 공급(수급)이 첫번째이고 두번째가 금리라 할 수 있다. 수급은 말할 필요도 없이 어떠한 재화이건 가격을 결정하는데 가장 큰 영향을 미치는 요인이다. 어떤 물건이건 수요는 많은데 공급은 적으면 가격이 상승하게 되어 있다.(미녀는 그 수가 적기 때문에 가치가 높은 것이다. 온 세상 여인들이 다 예쁘기만 한 건 아니기 때문이다.) 부동산에 대한 시세 전망을 얘기할 때 가장 많이 언급되는 것도 수급인데 사실 정확하게 수급에 대해 진단 내리는 것은 쉽지 않은 작업이다. 예를 들자면, 부동산 시장에 대한 비관론이 부각된 현재와 같은 시장에서는 인구감소론이 팽배해 있지만 이는 지나치게 사안을 단순화시켜 포장한 논리라는 것에 주의해야 한다. (즉, 뭔가 그럴듯해 보이는 통례나 그래프, 데이터를 들고 나와서 인구 전망에 대해 얘기하는 자들이 있지만 인구 예측은 그렇게 간단한 작업이 아니다.) 부동산의 시세는 단순히 수급으로만 결정되는 게 아니라(물론 가장 중요한 요인임에는 반론의 여지가 없다.) 금리와 같은 다른 요인들이 복합적으로 결합되어 결정되는 것이기 때문에 단순하게 가격이 어느 방향으로 흐를 지에 대해서는 성급한 예단은 금물이다. 인구예측 역시도 과거부터 숱한 전망들이 있어 왔지만 틀린 경우도 많은데 인구예측치에 대해 영향을 주는 가장 큰 요인은 1.수명 과 2. 외국인 유입이다.

그리고 금리, 물가, 라이프스타일(혹은 주거선호도) 변화 조세정책이나 주거정책등의 정부정책 역시 부동산 가격에 영향을 미치는 요인이다. 인구조사 당시의 인간의 수명 기대치보다도 많은 인구들이 훨씬 더 오래 살면 수요 역시 크게 감소하지 않게 되며 예측치는 틀리게 된다. 한국인의 출산율저조 역시 인구감소론에 힘을 실어주고 있지만 그에 상응하는 만큼 수많은 외국인노동자들이 국내로 유입되고 있는 실정이다.(이미 농어촌 등 지방사회는 한국인보다 외노자 가족들의 수가 더 많은 마을조차 있다고 한다.) 그런 외국인 노동자들이 가정을 이루고 자식을 낳고 정착하여 살면 기존에 예측치로 참고했던 한국인들의 저조한 출산율 역시 어느 정도 상쇄되는 효과가 있다. 세번째로는 라이프스타일 역시 수급에 영향을 주는데 1인가구의 증가나 넓은 공간을 선호하는 현상 등 특정한 사회적 현상이 나타나면 그에 의해 특정 형태의 주거공간에 대한 수급이 영향을 받는다. 조세정책도 무시할 수 없는데 주택에 과도한 세금이 부과되면 주택 가격이 하락할 수 있다. 물가 역시 부동산 가격에 영향을 주는데 건물을 짓는데 많은 자재와 인건비가 들어가므로 물가가 오르면 그만큼 부동산 가격도 오르게 된다. 정부정책 역시 큰 영향을 끼치는데 정부 주도의 공공 아파트 건설 등으로 공급이 많아지면 가격에 영향을 준다. 이처럼 부동산 가격에 영향을 주는 요인들은 상당히 많다. 따라서 부동산 가격을 예측하는 것은 결코 간단하거나 쉬운 작업이 아니다. 내 생각에 현재의 부동산 가격은 약간 과도하게 조정된 면이 없지 않아 있는데 이는 정부의 지나치게 급격한 금리상승과 무관하지 않다. (정부의 최근의 급격한 금리인상은 역사상 전례없는 일이었기에(경제를 생각해서는 이런 식으로 금리를 갖고 장난질쳐서는 안 되는데 정부 본인조차 잘 알고 있으면서도 이런 개같은 짓을 하고 있다.) 대다수 전문가들 역시 예상하지 못한 일이었다. 미래를 예견하는 것의 부질없음에 대해 또한번 깨닫게 된 일이기도 했지만 아무튼 수많은 부작용을 초래하면서 금리를 급격하게 올려버리는 것은 미친 짓이고 대다수 서민들의 삶을 더욱 피폐하게 만드는 일이라는 것을 알아야 한다.)

 

금리는 일반적으로 부동산과 상반되는 관계에 있지만 늘 그런 것은 아니다. 경제학에 스태그플레이션과 같은 상황도 곧잘 등장하듯, 금리가 오르는데 부동산 가격도 같이 오르는 현상도 나타날 수 있다. 또한 입지에 따라서 거품이 많이 빠지는 지역과 그렇지 않은 지역도 있어서 일반적으로 단언하기 힘들다. 금리가 오르면 거품이 많이 꼈던 지역은 금방 거품이 꺼지겠지만 거품이 많이 끼지 않았던 지역의 가격 조정폭은 크지 않다.(주식시장에 비유하자면 썰물이 되면(주식시장이 조정을 받으면) 수영하던 자들과, 수영을 못해서 땅집고 헤엄치던 사람들이 구분되기 시작하는 것이다. 즉, 시장이 조정을 받으면 기초체력이 탄탄한 기업의 주식과 그렇지 못하고 거품만 잔뜩 꼈던 기업의 주가가 차이나게 된다.) 사람들이 주거공간 혹은 업무공간으로 선호하는 지역은 어느정도 정해져 있기 때문이고 그런 곳은 탄탄한 수요가 뒷받침되므로 조정기에도 가격조정폭 역시 적기 때문이다. 

https://www.youtube.com/watch?v=QROfaFiPFNw 

물론 그런 선호도 조차도 조금씩 변하는 경우도 있기 마련이다.(개인적으로는 평지 아닌 언덕도 많고 고층빌딩과 아파트가 즐비한 강남은 영 별루이고 거품이 심한 지역이라고 생각된다. 남들이 뭐라해도 내가 별루이면 별루인 것이다.) 영원히 좋은 입지는 없는 법이다.

 

또한 예견된 불황은 오지 않는 법이라는 속담도 있다. 불황이 예견되어 있으면 너나할 것없이 긴축재정을 하고 조심하며 대비기 때문에 정작 우려했던 불황이나 폭락사태가 오지 않는 것이다. 언제나 위기는 예견되지 않은 상황, 준비되지 않은 상황에 온다는 점을 기억한다면 당연한 말이다. 

 

따라서 나는 내년에 역대급 경제불황이 온다는 너튜브 좃문가들의 방송을 보지도 않고 한 귀로 흘려보낸다. 왜냐하면 불황사태가 예견되면 이러한 이유로 정작 불황이 안 닥칠 확률이 높기 때문이다.

 

같은 논리로 지금은 비관론이 극도로 팽배해있는 부동산 시장이지만 금리를 무작정 올리기만 할 수도 없는 노릇이기에(경제 상황과 무관하게 고금리를 유지하면 (대부분 부채로 연명하는) 중소기업들이 줄도산하고 (빚으로 연명하는) 서민들이 망하면서 경제가 망하고 극도의 사회불안이 야기되기에 무작정 고금리를 지속할 수가 없다.) 언젠가는 다시 저금리로 돌아서게 될 것이며 그 때가 되면 다시 부동산은 또한번 폭등장을 경험하게 될 것이다. 경기라는 건 원래 돌고 도는 법이다. 원래 모순적으로 들리지만 비관론이 팽배했을 때가 또다른 기회인 셈인 것이다. 실제로 기준금리를 보면 지난 10월중 최고치를 찍었다가 요즘은 약간 하락한 상태이다. 고금리는 (현금이건 부동산이건) 자산을 보유한 부자들에게 매우 유리한 정책이라서 빈부격차를 더 심하게 벌려놓으며 부자들이 좋아하는 정책이지만 고금리를 지속하면 빈부격차가 심화되어 사회불안이 야기되고 심하면 대규모 실업, 파업 내지 폭동으로까지 번지므로 결코 지속할 수가 없기 때문이다. 부자들이 가장 우려하는 것은 대중들의 불만 폭발, 혹은 폭동으로 인해 자신들의 지위(나 심지어는 목숨)를 잃는 것이기에 그렇게까지는 하지 않는다. 

https://www.youtube.com/watch?v=Hcu--5H0ItM