부동산 물건 따는 방법

부동산 중개업소를 운영하거나 소공(소속공인중개사)로 일할 때 반드시 알아야 할 물건 따오는법(임장)에 대해 간략히 소개한다.

 

1. DM(우편물)

-가장 기본적인 방법으로서 주로 공실이어서 현재 임차인이 없거나 다른 부동산중개업소에서 네이버부동산 등에 매물로 올렸는데 컨택포인트(연락처, 혹은 임대인과 연락할 수 있는 접점)를 찾을 수 없을 때 활용한다. 우편비용이 좀 들고 정성이 들어가야 하지만 우편 발송시 비용이 400~500원에 불과하니 확률이 높거나 괜찮은 물건이라고 판단되면 하는 편이 낫다. 경험상 DM의 성공률은 10% 미만이다.(즉, 10통 보내면 그중 1통받은 분한테서 전화연락이 온다.)

-DM에는 간단한 업소 소개와 함께 해당 물건에 대한 중개/임대차 등 원하실 경우 저희 업체에 연락달라는 소개와 함께 집주소는 공적장부(주로 등기부등본은 비용이 들기 때문에 건축물대장을 활용함. 종종 건축물대장 업데이트가 느려서 주인이 바뀌었는데도 건축물대장상 소유주가 안 바뀐 경우가 있으니 그런 경우는 어쩔 수 없이 등기부등본을 열람함)로 집주소를 알아서 보냈으므로 불편했다면 혹시 양해해달라는 취지의 글도 반드시 삽입해야 함(요즘은 하도 개인정보에 대해 민감해진 시대라 어떻게 내 주소 알고 보냈냐고 따지거나 불쾌해하는 사람도 있기에 이렇게 안내문구를 삽입해야 오해하지 않음)

 

2. 임장

-DM을 제외하면 거의 이 방법으로 물건을 따게 되는데 일단 네이버부동산에서 타중개업소가 올려놓은 임대차 매물을 보고 대략적인 위치를 파악한후 직접 가서 따오는 방법이다.

-이 경우 현재 임차인이 있는 경우 해당 업소에 가서 혹시 임대내놓으셨냐고 물어본후 맞다고 하면 중개업소 소개후 명함 전달과 함께 저희도 광고를 해드려서 빨리 다음 임차승계인을 구해드리겠다고 하면 거의 90%이상 OK한다. (본인 입장에서는 빨리 나가야 하므로 어떤 업소든 광고를 최대한 많이 해서 물건 빼는 게 급선무이므로)

-만기퇴실인지 아니면 중도퇴실인지 물어봐서 만약 만기퇴실인 경우는 어차피 주인과 연락해야 하므로 주인 연락처도 알려줄 수 있는지 물어봐서 주인에게 연락하여 다음 임차인을 빨리 맞춰드리겠다고 하면 이 때도 점포 주인 분들은 대부분 OK해주신다.(임대차 계약은 무조건 다음 임차인과 주인간에 체결하는 것이므로 어차피 주인 연락처는 어떤 경우든 알아야 한다.) 

 

3. 공실에 스티커 붙이기/폐업직전의 사무실,음식점 알아채기

-임장하러 돌아다니다보면 아직 광고에 올라있지는 않은데 빈 사무실/빈 점포들이 종종 보인다. 이런 경우는 눈치껏 업소홍보용 스티커를 붙여놓으면 아주 가끔 연락이 오는 경우가 있다. (다만 확률상 거의 가능성 없으므로 굳이 할 필요는 없다.)

-또한,현재 입점업체가 있음에도 바깥에 임대문의:xxx-xxx-xxxx 등의 전화번호가 적힌 배너나 현수막이 걸려있는 경우가 있다. 이 경우 전화번호 주인은 중개업소 아니면 주인일텐데 잘 모르겠으면 일단 전화번호를 구글에 한번 입력해본다. 만약 중개업소라면 중개업소이름이 먼저 검색될 것이고 아니라면 대부분 주인이니까 직접 전화걸어서 광고해주겠다고 하면 대부분 승낙한다. (만약 전화번호가 다른 중개업소의 것이었다면 해당 물건에 관심있는 손님인척 몇가지 물어보다가 그냥 전화 끊으면 된다.)

-또 영업시간인데도 불구하고 문닫고 있는 기간이 오래되거나 자주 휴점하는 곳이 있다면 그곳은 장사 수명이 다한 곳이거나 다음 임차인을 찾는 곳이라고 예측할 수 있다. 즉, 폐업직전 상태라고 생각되면 역시 정중히 찾아가서 혹시 임대내놓으셨는지 물어보고 현재 임차인이 맞다고 하면 역시 물건 따오면 된다. 

-마찬가지로 지식산업센터 등의 사무실 역시 평일 낮시간인데도 문이 닫혀있다면 폐업상태에 가깝다는 것을 눈치챌 수 있다. 이럴때는 해당 사무실이 문 열었을때 다시 찾아가서 위 2.의 방식대로 물건을 따오거나 아니면 집주인에게 DM을 발송하여(건축물대장 혹은 등기부등본 이용) 물건을 내놓을 의사가 있는지 여쭤보면 된다.

 

사실 물건만 많이 확보해놓으면 그 다음은 별 문제없이 술술 잘 풀린다. 중개업소는 이런 식으로 양질의 물건을 최대한 많이 확보하는게 생존에 필수조건이다. 중개업소가 그냥 사무실에 앉아서 오는 손님만 받던 시대는 이미 지나갔다. 

 

물건 광고는 다들 알다시피 네이버 부동산은 필수이고 그 외에 여유가 되면 매물 특성에 맞게 블로그, 다방, 직방, 유튜브, 인스타 등등까지 하면 더 좋다. 특히 네이버 블로그의 경우 의외로 효과가 있는 편인데다 무료이므로 좋은 물건은 꼭 광고를 하도록 하자.