공인중개사 사무소 창업비용은 얼마정도 들까?

공인중개사 사무소 창업비용은 얼마나 들까?

일단 서울이 아니라 내가 살고 있는 경기도 지역에서 공인중개사 사무소를 차리는 경우를 가정해보겠다.

기존 공인중개사 사무소를 인수하는 경우 권리금이 대략 1000~5000만원 선이라고 보면 된다. 권리금을 정말 최저수준으로 잡아도 1000만원이 기본 비용으로 지출되며 사무소의 '보증금/월임대료'의 경우 지역마다 천차만별이지만 특A급 상권이나 아주 외진 지역 등의 극단값을 제외하면 대략 보증금1000~5000만/월세 100~300만원 정도에 형성되어 있는 듯 하다. 즉, 권리금도 없는 가장 싼 사무소를 임대할 경우를 가정해도 보증금으로 최소 1000만원이 있어야 하며 최소한 6개월 정도는 적자를 감안할 수 있어야 안정적이므로 월세100만원 가정시 최소한 6개월치 월세 600만원의 현금이 또 확보되어야 한다. (이건 정말 어디까지나 최소 요구치만 잡은 경우이다. 일반적으로는 권리금 2000/보증금2000 정도가 기본이라고 보면 된다.) 그러면 첫 1년간은 현금만 최소 3600만원 있어야 그나마 어느정도 안정적으로 궤도에 오를수 있는 단계까지는 오게 된다.(건물주를 설득해서 렌트프리를 최대한 길게 받는 방법도 도움이 조금이나마 될 수 있다)

공인중개사 시험은 합격하기 위해서도 평균적으로 1년 가량은 시간과 노력을 쏟아부어야 하지만, 합격하고나서부터도 또다른 힘든 과정이 시작된다고 보면 된다. 공인중개사 시험에 합격하기 위해서는 내 기준(수험기간:1년6개월,풀타임. 학원비,생활비,외식비,교재구입비,교통비,기타 잡비 등등 수험기간 동안 발생한 모든 비용 포함)으로 보면 대략 400만원 정도 들었다. (120만원짜리 올패스환급과정을 신청하여 최종합격했는데 약 90만원을 돌려받았으므로(교재값을 공제하고 난 금액이라고 함. 원래 70만원정도 돌려주고 나머지 20만원정도는 그 다음해 세금신고를 하면 환급받을 수 있다.) 실제 순수하게 학원비로만 들어간 비용은 30만원에 불과하지만 학원에서 제공하는 교재로 만족을 못해서 다른 출판사들의 교재를 추가로 구매한 것이 대략 30~40만원 정도 되었다. 그리고 공부할 장소로 스터디카페, 혹은 그냥 카페를 가거나 도서관에 가거나 대중교통을 타거나 바깥에서 점심식사를 해결할 경우 생활비만 하루에 최소한 1~2만원은 깨진다고 본다.(거주비는 내가 부모님과 함께 살아서 별도로 지출하지 않는다고 가정했다. 공부장소는 나는 여기저기 주기적으로 옮겨다니며 하는 스타일인데 주로 학교도서관,스타벅스,서울시청도서관 등 내가 좋아하는 장소를 정해두고 일정기간마다 돌아가며 공부했다.) 그렇다면, 극도로 아낄대로 아끼는 생활만 해서 1만5천원 정도로 하루 생활비를 줄여서 생활하며 수험기간중 아무런 사고나 질병, 혹은 집안에 경조사 등이 발생하지 않는다고 가정시 1년간의 수험준비과정을 거치면 최소 550만원 가량 지출하게 된다. 체력관리 역시 매우 중요한데 내 경우 집 뒤에 산이 있어서 등산으로 해결했다.(나는 아침보다는 저녁운동을 선호하는 스타일이라 거의 매일 오후5시쯤되면 무조건 학습을 멈추고 귀가하여 산에 올랐다. 주말이나 컨디션이 안좋은 날, 비오는날 등을 빼면 주중에는 정말 거의 매일 산에 오른 것 같다. 주변에 산이 없다면 간단히 조깅을 뛰는 것도 좋은 방법이다. 등산 혹은 조깅보다 경제적이고(=돈안들고) 효과적이고 효율적인(=짧은 시간에 해결) 운동은 없는 것 같다.)

종합해서 보면, 공인중개사 시험 준비부터 창업까지 염두에 둘 경우 아주 타이트하게 경비를 줄이고 공부에 힘을 쏟아도 최소 4240만원(3600+50+40+550)의 현금은 확보되어야 그나마 시험합격후(풀타임으로 공부만해서 1년 걸리는 것으로 가정) 창업까지는 멈춤없이 진행할 수 있다는 계산이 나온다. (4240만원은 그야말로 최소한의 최소한만 계산에 넣은 것이며 개업후 생존하느냐 못하느냐는 전혀 고려하지 않았으므로 운이 없으면 더 큰 지출도 각오해야한다. 즉, 돈과 시간과 노력만 들이붓고 오히려 적자가 나는 최악의 상황까지 염두에 둘 필요가 있다. 공인중개사 자격증이 그렇게 장롱면허가 많은 것은 다 이유가 있는 것이다. 이미 레드오션이기에 왠만큼 뛰어나지 않고서는 돈벌기는 커녕 살아남기도 힘든 시장이다.)

여기에 추가적으로 사무실 집기나 컴퓨터, 프린터, 지도(요즘은 리모컨으로 조종하여 돌돌 말아두거나 펼칠 수 있는 전동모터 달린 지도가 유행이라고 함. 지도는 굳이 갖추지 않고 그냥 대형모니터에 노트북연결하여 프리젠테이션하거나 빔을 쏘는 등의 방법으로 해결하는 사무소도 많으므로 요즘은 지도는 필수는 아닌듯함
)까지 구매비용을 추가할 경우 최소 300~400만원은 더 깨질 것이다.

모아놓은 돈이 없으면 시험에 합격하고 나서도 초기 창업비용이 많이 들기에 생활고로 막막해지는 경우가 생기니 어느정도 현금이 확보된 상태에서 공인중개사 시장에 뛰어들어야 할 것이다.

나이가 젊다면 공인중개사 자격 취득후 규모가 좀 있는 중개법인에 취직하거나 부동산 혹은 건설/분양/임대관리업체 등의 회사로 이직할수도 있다. 개인사무소에 소속공인중개사(소공)로 취직하는 방법도 있으나 별로 추천하고 싶지 않다. 배우는 건 거의 없고 남의 사무실 좋은 일만 실컷 해주다 싼값에 부려먹히고 끝날게 뻔하므로...차라리 규모가 좀 되는 중개법인에 취직하는 게 훨씬 낫다.(강남같은 경우는 한 중개사무소에 소속공인중개사 수십명이 함께 일하는 사무실이 흔히 있을 정도이고 강북권에도 어느정도 규모가 되는 사무소는 소속공인중개사 대여섯명이 함께 일하는 경우가 꽤 있다.)

 

요즘은 직방이나 집토스, 네모인같은 프롭테크에서 공인중개사를 소공으로 많이 채용하는 추세이니 이 쪽을 노려봐도 좋다. 이런 곳들은 소액이긴 하지만 어느정도의 기본급도 보장이 되고 교육시스템이 잘 되어 있는 편이다. 다만 나이가 40대중반만 넘어가도 프롭테크 쪽에서는 할아버지 취급받으므로 취업가능성은 거의 없다고 보면 된다. 조금이라도 젊을때 문을 두들겨보자.

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점점 기업화, 법인화, 대형화되는 중개업 시장